Sanierungspflicht nach dem Hauskauf:
die Frist ist knapper als sie klingt.

Was sich im Juli geändert hat

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das maßgebliche Gesetz nicht mehr Gebäudeenergiegesetz, sondern Gebäudemodernisierungsgesetz. Abgeschafft wurde es nicht, es wurde umbenannt und reformiert. Für Eigentümer älterer Häuser sind drei Punkte wichtig.

Erstens: Die Pflicht, neu eingebaute Heizungen zu einem erheblichen Anteil mit erneuerbaren Energien zu betreiben, ist entfallen. An ihre Stelle tritt eine schrittweise steigende Quote klimafreundlicher Brennstoffe für neue Öl- und Gasheizungen, die erst gegen Ende des Jahrzehnts einsetzt. Zweitens: Die frühere Austauschpflicht für alte Konstanttemperaturkessel wurde ersatzlos gestrichen. Drittens, und das ist für Käufer die eigentliche Nachricht: Die Nachrüstpflichten bei einem Eigentümerwechsel bleiben bestehen.

Sie stehen jetzt in § 35 des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Wer noch Texte liest, die von § 47 GEG sprechen, liest die alte Nummerierung.

Was nach einem Eigentümerwechsel verlangt wird

Das Gesetz verlangt an dieser Stelle weniger, als viele befürchten. Es geht nicht um eine energetische Komplettsanierung, sondern um zwei klar umrissene Maßnahmen an Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen.

• Oberste Geschossdecke: Sie muss so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient den Wert von 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet. Alternativ genügt eine gleichwertige Dämmung des Dachs darüber. Ist das Dach bereits gedämmt, entfällt die Pflicht.
• Leitungen in unbeheizten Räumen: Heizungs- und Warmwasserleitungen, die durch unbeheizte Bereiche laufen, etwa durch Keller oder Spitzboden, müssen gedämmt werden.

Beide Maßnahmen sind im Vergleich zu einer Sanierung überschaubar. Der Grund, warum sie trotzdem Planung brauchen, liegt nicht im Umfang, sondern in dem, was sie auslösen. Wer das Dach ohnehin öffnet, entscheidet damit auch über Dämmstärke, Aufbau und den späteren Ausbau des Dachgeschosses. Diese Entscheidung fällt besser vor der Nachrüstung als danach.

Die Frist läuft ab dem Eigentumsübergang

Der Gesetzeswortlaut ist eindeutig: Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Zwei Details daran werden häufig übersehen.

Maßgeblich ist der Eigentumsübergang, nicht der Tag beim Notar. Zwischen Kaufvertrag und Eintragung im Grundbuch liegen je nach Auslastung des Grundbuchamts oft Monate. Und die Frist knüpft nicht am Kauf an, sondern am Eigentümerwechsel als solchem. Erbschaft und Schenkung lösen sie deshalb genauso aus wie ein Kauf. Wer ein Elternhaus erbt, in dem jahrzehntelang niemand etwas nachrüsten musste, übernimmt eine Pflicht, die für den Voreigentümer nie galt.

Die Ausnahme für selbst genutzte Häuser

Es gibt zwei Wege aus der Pflicht, und beide werden oft verwechselt. Der erste betrifft Bestandseigentümer: Wer sein Haus mit höchstens zwei Wohnungen schon vor dem 1. Februar 2002 besessen und selbst bewohnt hat, wird von der Frist gar nicht erst erfasst. Genau diese Ausnahme endet mit dem Verkauf, und deshalb ist der Eigentümerwechsel der Auslöser.

Der zweite Weg ist eine Wirtschaftlichkeitsregel. Lassen sich die Aufwendungen für die Nachrüstung durch die Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaften, greifen die Pflichten nicht. Das ist keine Pauschale, sondern eine Einzelfallfrage, die gerechnet und belegt werden muss. Wer sich darauf berufen will, sollte die Bewertung fachlich erstellen lassen und nicht selbst abschätzen.

Rückwärts gerechnet bleibt wenig Zeit

Zwei Jahre klingen großzügig. In der Praxis ist die Frist enger, als sie wirkt, weil vor dem ersten Handgriff mehrere Schritte liegen, die sich nicht parallelisieren lassen. Wer vom Fristende rückwärts plant, kommt auf eine andere Rechnung als beim Blick auf den Kalender.

1. Bestandsaufnahme und Energieberatung. Vom Erstkontakt bis zum fertigen Sanierungsfahrplan vergehen erfahrungsgemäß mehrere Wochen, abhängig von der Auslastung des Beraters, vom Termin für die Begehung und davon, wie vollständig die Gebäudeunterlagen vorliegen. Gerade bei geerbten Häusern sind Unterlagen oft unvollständig.
2. Förderentscheidung. Ob gefördert wird, muss feststehen, bevor Aufträge vergeben werden. Warum das eine harte Reihenfolge ist und keine Empfehlung, steht weiter unten.
3. Angebote und Vergabe. Belastbare Angebote setzen ein Aufmaß vor Ort voraus. Mehrere Betriebe zu vergleichen kostet zusätzliche Wochen.
4. Ausführung. Dacharbeiten hängen am Gerüst und am Wetter. Ein Witterungsfenster im Herbst lässt sich nicht beliebig verschieben.

Aus diesen Schritten wird schnell ein halbes bis dreiviertel Jahr, bevor überhaupt gearbeitet wird. Das ist der eigentliche Grund, warum die Frist knapp ist. Nicht weil die Nachrüstung aufwendig wäre, sondern weil der Vorlauf es ist.

Warum die Hülle vor die Technik gehört

Wenn ohnehin gebaut wird, stellt sich die Frage, was gleich mitgemacht wird. Dabei gilt eine Regel, die sich nicht aus Bequemlichkeit ergibt, sondern aus der Technik: erst die Gebäudehülle, dann die Heizung.

Der Grund ist die Auslegung. Eine neue Heizung wird auf den tatsächlichen Wärmebedarf des Gebäudes dimensioniert. Ist die Hülle noch ungedämmt, ist dieser Bedarf hoch, und die Anlage fällt entsprechend groß aus. Wird später gedämmt, sinkt der Bedarf, und die Heizung ist überdimensioniert. Sie läuft dann dauerhaft ineffizient, und bezahlt wurde zweimal: einmal die zu große Anlage, einmal der schlechtere Wirkungsgrad über die Laufzeit.

Innerhalb der Hülle wird von außen nach innen und in der Regel vom Dach abwärts gearbeitet, weil dort die größten Verluste sitzen. Für den Terminplan heißt das: Die gesetzlich verlangte Dämmung der obersten Geschossdecke steht ohnehin am Anfang jeder sinnvollen Reihenfolge. Wer sie als lästige Pflicht abhakt, statt sie als ersten Schritt einzuplanen, macht die Arbeit unter Umständen zweimal. Wie sich ein Sanierungsprojekt insgesamt gliedert, steht im Ratgeber zum Sanierungsablauf und zur Bauzeit.

Der Förderantrag muss vor den Auftrag

Das ist der Punkt, an dem in der Praxis das meiste Geld verloren geht, und er hat nichts mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz zu tun, sondern mit den Förderbedingungen. Der Förderantrag muss gestellt sein, bevor der Auftrag vergeben wird. Wird zuerst beauftragt und danach beantragt, entfällt die Förderung vollständig. Nicht anteilig, sondern ganz.

Es gibt einen zulässigen Weg, trotzdem früh zu binden: einen Vertrag mit aufschiebender Bedingung, der erst mit der Förderzusage wirksam wird. Entscheidend ist, dass die Bedingung echt formuliert ist. Eine Scheinbedingung, die den Vertrag beispielsweise schon mit dem Eingang des Antrags wirksam werden lässt, genügt nicht und kostet die Förderung.

Für den Terminplan bedeutet das eine feste Reihenfolge: Energieberatung, dann Antrag, dann Vergabe, dann Ausführung. Wer diese Kette umstellt, spart keine Zeit, sondern verliert Geld. Welche Programme in Frage kommen und was sie voraussetzen, steht im Ratgeber zur Förderung bei der Sanierung.

Im Frankfurter Altbaubestand

Zwei Frankfurter Besonderheiten verlängern den Vorlauf zusätzlich. Die erste ist der Denkmalschutz. In den Gründerzeitvierteln greifen vielerorts Denkmalschutz oder Erhaltungssatzungen, und dann ist nicht jede Dämmvariante an Dach und Fassade zulässig. Die Auskunft der Denkmalbehörde gehört deshalb vor die Detailplanung und nicht danach.

Die zweite ist das Baujahr. Bei Gebäuden, mit deren Errichtung vor dem 31. Oktober 1993 begonnen wurde, muss mit asbesthaltigen Baustoffen gerechnet werden. Wird die oberste Geschossdecke geöffnet, kann das relevant werden, und eine Schadstoffprüfung gehört dann an den Anfang. Was dabei zu beachten ist, steht im Ratgeber zu Asbest im Frankfurter Altbau.

Atlas Projects saniert Altbauten im Rhein-Main-Gebiet als Komplettleistung, von der Bestandsaufnahme bis zur Übergabe, mit einem Ansprechpartner für alle beteiligten Handwerker. Was zum Leistungsumfang gehört, steht auf der Seite zur Altbausanierung in Frankfurt.

Dieser Abschnitt ist eine Einordnung, keine Rechtsberatung. Für die verbindliche Beurteilung Ihres Falls wenden Sie sich an eine Energieberatung oder eine Rechtsanwältin.