Kernsanierung: was dazugehört
und wann sie sich nicht lohnt.

Was bei einer Kernsanierung tatsächlich passiert

Eine Kernsanierung führt ein Gebäude in den Rohbauzustand zurück und baut es von dort neu auf. Erhalten bleiben Fundament, tragende Wände, Geschossdecken und meist Außenwände und Dachstuhl. Ersetzt wird alles, was dazwischen liegt, von den Leitungen über den Estrich bis zum Innenausbau. Wie tief der Eingriff wird, hängt stark am Baujahr: Bei Gebäuden, mit deren Errichtung vor dem 31. Oktober 1993 begonnen wurde, muss mit asbesthaltigen Baustoffen gerechnet werden.

Seit diesem Datum sind Herstellung, Inverkehrbringen und Verwendung von Asbest in Deutschland verboten. Für ältere Gebäude gehört eine Schadstoffprüfung deshalb an den Anfang und nicht in die Bauphase. Der zweite Punkt, der früh feststehen muss, ist der Zustand der Elektroinstallation: Verteilung, Leitungswege und Absicherung entsprechen im Altbau selten dem heutigen Bedarf, und die Entscheidung darüber bestimmt, wo später Wände geöffnet werden.

Die Trennlinie verläuft entlang der Statik. Was Lasten trägt, bleibt und wird nur dort angefasst, wo es geschädigt ist oder wo der neue Grundriss es verlangt. Alles andere wird als Verschleiß behandelt und ersetzt.

• Bleibt: Fundament, tragende Innen- und Außenwände, Geschossdecken, Treppenhaus in der Regel, Dachstuhl sofern das Holz gesund ist.
• Wird ersetzt: Wasser-, Abwasser-, Strom- und Heizungsleitungen, Heizzentrale und Heizkörper, Estrich und Bodenaufbau, Fenster und Außentüren, Innentüren, Bäder und Sanitärobjekte, Wand- und Deckenputz, Elektroverteilung.
• Kommt häufig hinzu: Dämmung von Dach, Fassade oder oberster Geschossdecke, kontrollierte Lüftung, Leerrohre für Netzwerk und Photovoltaik, barrierefreie Grundrisse.

Der praktische Unterschied zu jeder kleineren Maßnahme liegt in der Freiheit, die dabei entsteht. Wenn Leitungen und Estrich ohnehin raus sind, lassen sich Grundrisse ändern, Bäder verlegen und Technik neu ordnen, ohne zweimal aufzureißen. Genau darin liegt der wirtschaftliche Sinn: Man macht die teuren, schmutzigen Arbeiten einmal.

Kernsanierung, Sanierung, Modernisierung, Renovierung

Die vier Begriffe werden im Alltag durcheinander verwendet, sie beschreiben aber vier unterschiedliche Eingriffstiefen. Die Abgrenzung ist nicht akademisch: Sie entscheidet darüber, welche Gewerke Sie brauchen, wie lange Sie nicht in der Wohnung leben können und welche gesetzlichen Anforderungen greifen.

Eine brauchbare Faustregel aus Bauforen bringt es auf den Punkt: Wenn die meisten Innenwände stehen bleiben, ist es keine Kernsanierung. Sobald Sie nur Oberflächen und einzelne Bauteile anfassen, bewegen Sie sich im Bereich der Modernisierung, und damit gelten andere Zeitpläne und andere Kostenlogiken.

Ein Sonderfall ist das Wort „kernsaniert“ in Immobilienanzeigen. Es beschreibt dort einen Zustand und keine Maßnahme, und eine einheitliche amtliche Definition dafür gibt es nicht. Gemeint ist üblicherweise, dass Haustechnik, Bodenaufbau, Fenster und Innenausbau vollständig erneuert wurden und das Gebäude einem Neubau technisch nahekommt. Weil der Begriff nicht geschützt ist, wird er unterschiedlich weit ausgelegt. Wenn Sie ein als kernsaniert angebotenes Objekt prüfen, lassen Sie sich den Umfang belegen: welche Gewerke wurden erneuert, in welchem Jahr, und liegen Nachweise zur Heiztechnik und zur Elektrik vor. Umgekehrt gilt für Ihr eigenes Vorhaben, dass eine ordentliche Dokumentation der ausgeführten Arbeiten den Zustand später belegbar macht.

Entkernung: was aus dem Haus verschwindet

Die Entkernung ist der erste sichtbare Schritt einer Kernsanierung und wird oft für ein eigenes Vorhaben gehalten. Sie ist keins. Bei der Entkernung wird das Gebäude bis auf seine tragende Struktur zurückgeführt: Bodenaufbau, Putz, Leitungen, Sanitär, Heiztechnik, Innentüren und nicht tragende Wände kommen heraus. Was bleibt, ist das Skelett aus Fundament, tragenden Wänden, Decken und Dachstuhl.

Der Grund für diesen radikalen Schritt ist einfach: Vorher weiß niemand belastbar, in welchem Zustand das Gebäude wirklich ist. Feuchte im Mauerwerk, Risse in Decken, morsche Balkenköpfe oder nachträglich entfernte Wände sind unter Putz und Estrich nicht zu sehen. Jede Kostenschätzung vor der Entkernung ist deshalb eine Annahme, keine Rechnung.

Genau deshalb ist die Entkernung auch ein Erkenntnisschritt und nicht nur ein Abrissvorgang. Sobald das Skelett frei liegt, wird das Gebäude neu aufgemessen, weil Bestandspläne aus dem vergangenen Jahrhundert selten mit dem tatsächlichen Bau übereinstimmen. Erst dann steht fest, welche Wandstärken vorliegen, wo Schornsteinzüge verlaufen, wie die Decken aufgebaut sind und ob frühere Umbauten tragende Bauteile geschwächt haben. Aus diesem Aufmaß entsteht die eigentliche Planung, und aus der Planung ein Angebot, das die tatsächlichen Verhältnisse abbildet statt einer Annahme.

Vor der Entkernung steht die Schadstofffrage. Bei Gebäuden mit Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 ist mit asbesthaltigen Produkten zu rechnen, und zwar nicht nur in Asbestzementplatten, sondern auch in Putzen, Spachtelmassen und Fliesenklebern. Solche Materialien dürfen nicht einfach abgetragen werden. Welche Stoffe im Altbau vorkommen, wie sie erkannt und wie sie entsorgt werden, steht im Ratgeber zu Schadstoffen im Altbau. Eine Orientierung für das Vorgehen gibt die BAuA-Leitlinie zur Asbesterkundung, herausgegeben von BAuA, BBSR und Umweltbundesamt. Sie ist ausdrücklich eine Planungshilfe ohne gesetzlich verbindlichen Charakter und ersetzt keine Erkundung im Einzelfall. Die Einordnung des Verbots liefert das Umweltbundesamt zum Asbestverbot von 1993.

Warum die Reihenfolge der Gewerke feststeht

Bei einer Kernsanierung arbeiten viele Gewerke nacheinander, und die Reihenfolge ist nicht Geschmackssache. Sie folgt zwei Prinzipien: von oben nach unten und von außen nach innen. Wer davon abweicht, arbeitet doppelt. Ratgeber listen diese Reihenfolge meist auf, ohne sie zu begründen. Die Begründung ist aber der eigentlich nützliche Teil.

1. Statik und Rohbau. Jede Grundrissänderung verändert Lastwege. Solange nicht feststeht, welche Wand entfallen kann und welcher Träger dafür nötig ist, steht auch die Position von Leitungen und Bädern nicht fest.
2. Dach und Hülle. Erst wenn das Gebäude dicht ist, kann innen trocken gearbeitet werden. Ein undichtes Dach über frischem Putz macht die Arbeit darunter zunichte.
3. Fenster. Sie schließen die Hülle und entscheiden über Anschlüsse an Putz und Innenausbau. Nach dem Innenputz eingebaut, muss zweimal nachgearbeitet werden.
4. Haustechnik. Leitungen für Wasser, Abwasser, Strom und Heizung liegen in Wand und Boden. Sie müssen fertig und geprüft sein, bevor Putz und Estrich sie verschließen.
5. Estrich. Er kommt über die Leitungen und braucht danach Zeit, die sich nicht abkürzen lässt.
6. Innenausbau. Bodenbeläge, Türen, Bäder und Malerarbeiten stehen am Ende, weil sie einen trockenen, fertigen Untergrund brauchen.

Der Estrich bestimmt den Zeitplan

Der Estrich ist die Stelle, an der die meisten Zeitpläne scheitern, und deshalb lohnt der genaue Blick. Ein Zementestrich ist nach ein bis zwei Tagen begehbar, aber erst nach mehreren Wochen belegreif. Begehbar und belegreif sind zwei verschiedene Zustände. Belegreife heißt, dass die Restfeuchte so weit gesunken ist, dass ein Bodenbelag ohne Schaden verlegt werden kann.

Geprüft wird das nicht nach Gefühl, sondern mit der CM-Messung, dem anerkannten Verfahren zur Feststellung der Belegreife. Als Richtwerte für Zementestrich gelten dabei üblicherweise unter 2,0 CM-Prozent für Fliesen und Naturstein und unter 1,8 CM-Prozent für Parkett, bei einer Fußbodenheizung jeweils 0,2 CM-Prozent niedriger. Maßgeblich sind am Ende die Vorgaben des Bodenbelag-Herstellers. Wer zu früh belegt, riskiert Wölbungen, Ablösungen und im schlimmsten Fall den kompletten Rückbau des Bodens. Das ist der Grund, warum eine Kernsanierung in Monaten gerechnet wird. Wie sich das über die einzelnen Projektphasen verteilt, steht im Ratgeber zum Sanierungsablauf und zur Bauzeit.

Wann sich eine Kernsanierung nicht lohnt

Dieser Abschnitt fehlt in den meisten Ratgebern zum Thema, und das ist bemerkenswert, weil die Frage am Anfang jeder Überlegung steht. Eine Kernsanierung ist nicht immer die richtige Antwort. Manchmal ist der Abriss mit anschließendem Neubau die wirtschaftlich und bautechnisch bessere Lösung, manchmal ist es der Verzicht auf das Objekt.

Eine pauschale Regel dafür gibt es nicht, und wer eine anbietet, vereinfacht zu stark. Was es gibt, ist eine sinnvolle Prüfreihenfolge. Sie folgt dem Prinzip, das Teuerste und am wenigsten Veränderbare zuerst zu klären.

1. Statik zuerst. Sind tragende Bauteile geschädigt, etwa durch Setzungen, Risse oder Feuchte über Jahre, wird die Sanierung schnell unkalkulierbar. Ebenso, wenn der gewünschte Grundriss erhebliche Eingriffe in die Statik verlangt. Die Statik ist das Einzige, was Sie nicht verhandeln können.
2. Dann die Schadstoffe. Eine breite Belastung mit Asbest, künstlichen Mineralfasern oder PCB verändert nicht nur die Kosten, sondern auch den Ablauf und die Entsorgungswege.
3. Dann der Grundriss. Wenn das Gebäude auch nach allen zulässigen Eingriffen nicht die Räume hergibt, die Sie brauchen, sanieren Sie am Ziel vorbei.
4. Zuletzt die Wirtschaftlichkeit. Erst wenn die drei Punkte davor geklärt sind, ist ein Vergleich mit einem Neubau überhaupt belastbar. Vorher vergleicht man eine bekannte Zahl mit einer Annahme.

Diese Reihenfolge ist unsere Einordnung, keine Norm. Die Bewertung selbst gehört in die Hand einer Fachkraft. Ein Sachverständiger, Architekt oder Energieberater sieht sich das Gebäude von Keller bis Dach an und beurteilt Bausubstanz, Feuchte, Statik und Schadstoffe. Gegenüber dem, was auf dieser Grundlage entschieden wird, fällt diese Begutachtung vergleichsweise gering aus. An ihr zu sparen, zahlt sich selten aus.

Warum Quadratmeterpreise aus dem Netz selten passen

Ein Wort zu den Quadratmeterpreisen, die im Netz kursieren. In Bauforen taucht regelmäßig nicht die Klage auf, dass keine Zahlen zu finden wären, sondern dass die gefundenen Zahlen mit den eingeholten Angeboten nicht zusammenpassen. Das hat einen sachlichen Grund: Ein Quadratmeterpreis mittelt über Baujahre, Regionen, Ausstattungen und Substanzzustände, die nichts miteinander zu tun haben. Bei einem Gebäude, dessen Zustand vor der Entkernung niemand kennt, ist ein solcher Mittelwert kein Budget, sondern eine Zufallszahl. Belastbar wird es erst nach Begutachtung und Aufmaß.

Was das Gesetz bei einer Kernsanierung verlangt

Eine Kernsanierung ist nicht nur eine Frage des Wollens. Das Gebäudemodernisierungsgesetz verlangt bei Bestandsgebäuden bestimmte Nachrüstungen, unabhängig davon, ob saniert wird. Wer ohnehin bis auf den Rohbau geht, erfüllt diese Anforderungen meist ohne Zusatzaufwand, sollte sie aber kennen, bevor geplant wird.

Der bekannteste Punkt betrifft die oberste Geschossdecke. Decken beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum mussten bereits nach dem 31. Dezember 2015 so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 W/(m²·K) nicht überschreitet. Alternativ gilt die Anforderung als erfüllt, wenn das Dach entsprechend gedämmt ist.

Für Eigentümer selbst genutzter Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es eine Ausnahme, und die hat einen wichtigen Haken. Die Ausnahme greift, wenn am 1. Februar 2002 mindestens eine Wohnung vom Eigentümer selbst genutzt wurde. Bei einem Eigentümerwechsel muss der neue Eigentümer die Nachrüstpflichten erfüllen, und zwar binnen zwei Jahren nach dem ersten Eigentumsübergang. Genau das macht den Hauskauf zum natürlichen Anlass für eine Kernsanierung. Daneben sieht das Gesetz eine weitere Ausnahme vor, wenn sich die Dämmung der obersten Geschossdecke wirtschaftlich nicht rechnet. Zusammengefasst sind die Regelungen in den Nachrüstpflichten nach § 35 GModG im Infoportal des Bundes.

Dieser Abschnitt ist eine Einordnung, keine Rechtsberatung. Fristen, Ausnahmen und Anforderungen hängen am Einzelfall und sollten vor der Planung geprüft werden. Welche Zuschüsse und Kredite für die einzelnen Maßnahmen in Frage kommen, rechnen Sie mit dem Förder-Rechner durch, die Programme selbst sind im Ratgeber zur Förderung für Sanierungen beschrieben.

Kernsanierung im Frankfurter Altbau

Im Frankfurter Bestand trifft eine Kernsanierung auf zwei Besonderheiten. Die erste ist die Gründerzeit. Stuck, Kastenfenster, Dielenböden und hohe Räume sind der Grund, warum viele Käufer sich für ein solches Objekt entscheiden, und gleichzeitig das Erste, was bei einer unbedachten Entkernung verloren geht. Entkernen heißt nicht, alles zu entfernen: Was erhaltenswert ist, wird vorher aufgenommen, geschützt oder ausgebaut und später wieder eingesetzt. Wie das bei Gründerzeitobjekten praktisch aussieht, beschreibt unsere Seite zur Altbausanierung mit Erhalt von Stuck und Dielen.

Die zweite Besonderheit ist die Enge. In bewohnten Mehrfamilienhäusern in Bornheim, Sachsenhausen oder dem Nordend sind Baustelleneinrichtung, Materialtransport und Entsorgung ein Planungsthema für sich. Enge Treppenhäuser, fehlende Stellflächen und Rücksicht auf Nachbarn beeinflussen die Reihenfolge der Arbeiten stärker als die Bautechnik selbst.

Dazu kommt die Frage nach dem Schutzstatus. Teile des Frankfurter Bestands stehen unter Denkmalschutz oder liegen in Bereichen mit gestalterischen Vorgaben, etwa zur Fassade, zu Fenstern oder zur Dachlandschaft. Das schließt eine Kernsanierung nicht aus, verändert aber die Reihenfolge: Was an der Hülle zulässig ist, muss vor der Planung des Innenausbaus geklärt sein, weil Fenster und Dämmung davon abhängen. Ob Ihr Gebäude betroffen ist, erfahren Sie bei der zuständigen Denkmalbehörde, und die Auskunft sollte vor der ersten Detailplanung eingeholt werden. Für energetische Maßnahmen an geschützten Gebäuden gelten zusätzlich eigene Regeln.

Atlas Projects führt Kernsanierungen im Rhein-Main-Gebiet als Komplettleistung aus, von der Bestandsaufnahme über die Entkernung bis zur Übergabe, mit einem Ansprechpartner für alle Gewerke. Was dabei zum Leistungsumfang gehört, steht auf der Seite zur Komplettsanierung in Frankfurt.