Was bei einer Badsanierung im bewohnten Zustand anders ist
Eine Badsanierung in bewohnter Wohnung unterscheidet sich von einer Sanierung im Leerstand nicht in den Arbeitsschritten, sondern in allem drumherum. Der Rückbau ist derselbe, die Leitungen, die Abdichtung und die Fliesen auch. Aber jemand muss in diesen Wochen duschen, zur Toilette gehen und schlafen, während einen Raum weiter gestemmt wird.
Entscheidend ist deshalb eine Frage, die vor jeder anderen kommt: Gibt es in der Wohnung ein zweites Bad oder ein Gäste-WC? Wenn ja, lässt sich das Hauptbad voll sanieren, und der Alltag läuft mit Einschränkungen weiter. Wenn es das einzige Bad ist, fehlt es für die gesamte Bauzeit. Bei Atlas Projects liegt sie für ein Bad bei vier bis acht Wochen reiner Bauzeit. Für diese Zeit braucht es einen Plan, nicht nur eine Hoffnung.
Der Ablauf: wann das Bad wie lange fehlt
Wie belastend eine Badsanierung im bewohnten Zustand wird, hängt daran, welche Phase gerade läuft. Die Tabelle zeigt einen schematischen Ablauf für ein Bad mit sechs Wochen Bauzeit. Für die Bewohner zählen vier Fragen: Ist das Bad nutzbar, ist es laut und staubig, ist das Wasser abgestellt, und sind Handwerker in der Wohnung?
| Phase | Beispiel | Bad nutzbar | Laut und staubig | Wasser |
|---|---|---|---|---|
| Rückbau | Woche 1 | nein | stark | stundenweise aus |
| Leitungen, Elektrik | Woche 2 | nein, WC teils abends | ja | stundenweise aus |
| Estrich, Abdichtung | Woche 3 | nein | wenig | da |
| Fliesen | Woche 4 und 5 | nein | wenig | da |
| Endmontage | Woche 6 | ab Abnahme | kaum | kurz aus beim Anschließen |
Rückbau: die lauteste Woche
In der ersten Phase werden Fliesen, Wanne, WC, Waschtisch und alte Leitungen ausgebaut. Das ist die Zeit mit dem meisten Lärm und Staub, weil gestemmt und abgebrochen wird. Ab dem ersten Tag ist das Bad nicht mehr nutzbar, und das Wasser wird stundenweise abgestellt, wenn Anschlüsse verschlossen werden.
Leitungen und Elektrik
Danach werden neue Wasser- und Abwasserleitungen und die Elektrik verlegt, meist in Wandschlitzen. Auch das ist laut, aber kürzer. Wird der Anschluss für das WC früh gesetzt, lässt sich ein WC in dieser Phase manchmal provisorisch wieder anschließen, damit es abends nutzbar ist. Ob das geht, hängt vom Bauablauf ab und gehört in den Zeitplan.
Estrich, Abdichtung und Fliesen
Ein neuer Estrich braucht Trocknungszeit, bevor abgedichtet und gefliest werden darf. In dieser Phase ist es ruhiger, die Wohnung ist aber weiter Baustelle. Fliesen sind der längste Abschnitt. Wer hier Zeit gewinnen will, plant Material und Formate vor Baubeginn fest, damit nichts nachbestellt werden muss.
Endmontage und Übergabe
Zum Schluss werden WC, Waschtisch, Dusche und Armaturen montiert, angeschlossen und geprüft. Erst ab diesem Moment ist das Bad wieder voll nutzbar. Wie die Bauzeit einer größeren Sanierung insgesamt aufgebaut ist, steht im Beitrag zu Ablauf und Bauzeit.
Mobile Dusche und WC während der Badsanierung
Wenn das einzige Bad saniert wird, braucht es für die Bauzeit eine Ausweichlösung. Welche passt, hängt von der Wohnung, dem Haus und der Zahl der Bewohner ab. In der Praxis kommen vor allem diese Wege in Frage:
- Gäste-WC oder zweites Bad. Die einfachste Lösung. Fehlt dort eine Dusche, lässt sich manchmal eine provisorische Duschmöglichkeit ergänzen.
- Mobile Duschkabine in der Wohnung. Sie braucht einen Wasseranschluss und einen Abfluss in der Nähe, etwa den Anschluss der Waschmaschine. Liegt der Abfluss höher als die Duschwanne, ist eine kleine Pumpe nötig.
- Dusch- oder Sanitärcontainer. Er steht im Hof, in der Einfahrt oder im Garten und braucht Wasser, Abwasser und Strom. Auf Gehweg oder Straße ist in der Regel eine Erlaubnis der Stadt nötig, in Mehrfamilienhäusern die Zustimmung der Hausverwaltung.
- Mobile Toilette. Für die Tage, an denen auch kein WC angeschlossen werden kann, lassen sich mobile Toilettenkabinen mieten.
- Ausweichquartier für die Kernphase. Familie, Ferienwohnung oder Hotel für die lauteste und staubigste Zeit, meist die ersten ein bis zwei Wochen.
Für kleine Kinder, ältere Bewohner oder Menschen mit Einschränkungen ist eine Duschkabine im Hof selten eine gute Lösung. Dann lohnt es, die Bauzeit so zu legen, dass ein Ausweichquartier möglich ist, oder das Bad in zwei Schritten zu planen. Wie viel Fläche ein kleines Bad danach bietet, zeigt der Beitrag zum kleinen Bad mit Dusche.
Staub, Lärm und der Schutz der übrigen Wohnung
Bei einer Badsanierung im bewohnten Zustand entscheidet der Schutz der übrigen Wohnung darüber, wie die Wochen erlebt werden. Staub aus Fliesen und Putz ist fein und verteilt sich über Flur und Lüftung in alle Räume, wenn er nicht abgeschirmt wird.
- Staubschutzwand mit Reißverschlusstür zwischen Bad und Flur.
- Folierter Laufweg von der Wohnungstür bis zum Bad, damit Böden und Wände unterwegs nicht leiden.
- Tägliche Endreinigung der Baustelle, damit der Staub nicht über Nacht weitergetragen wird.
- Lärm planen. Die lauten Arbeiten bündeln sich im Rückbau und beim Schlitzen. Wer im Homeoffice arbeitet, legt diese Tage am besten außer Haus. Nachbarn rechtzeitig zu informieren und die Ruhezeiten der Hausordnung einzuhalten, gehört dazu.
Atlas Projects arbeitet bei Badsanierungen mit Staubschutzwänden, foliertem Flur und täglicher Endreinigung. Welche Leistungen eine Badsanierung sonst umfasst, steht auf der Seite zur Badsanierung in Frankfurt.
Badsanierung in der vermieteten Wohnung
Saniert ein Vermieter das Bad einer vermieteten Wohnung, ist die Badsanierung im bewohnten Zustand auch eine Rechtsfrage. Das Gesetz unterscheidet zwei Fälle, und von der Einordnung hängen Ankündigung und Duldung ab.
Erhaltung: Verschlissenes erneuern
Werden defekte Leitungen, undichte Abdichtungen oder verschlissene Objekte ersetzt, ist das eine Erhaltungsmaßnahme. Nach § 555a BGB muss der Mieter sie dulden. Sie muss rechtzeitig angekündigt werden, außer sie wirkt sich nur unerheblich aus oder ist sofort zwingend nötig, etwa bei einem Wasserschaden.
Modernisierung: das Bad wird besser
Wird das Bad dauerhaft aufgewertet, etwa mit einer bodengleichen Dusche oder besserer Ausstattung, kann es eine Modernisierung sein. Dann gilt eine strengere Ankündigung: Nach § 555c BGB muss der Vermieter sie spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen, mit Art und Umfang, Beginn und voraussichtlicher Dauer sowie der zu erwartenden Mieterhöhung. Der Mieter muss die Modernisierung nach § 555d BGB dulden, es sei denn, sie bedeutet für ihn oder seinen Haushalt eine Härte, die auch unter Abwägung der Interessen nicht zu rechtfertigen ist.
Mietminderung und Ausweichquartier
Ist das Bad nicht nutzbar, mindert sich die Miete nach § 536 BGB für diese Zeit. Der Ausschluss der Minderung für drei Monate gilt nur für energetische Modernisierungen, eine Badsanierung fällt nicht darunter. Viele Vermieter vereinbaren deshalb vorab eine Lösung mit dem Mieter, etwa eine mobile Dusche, eine Mietreduzierung für die Bauzeit oder die Kosten eines Ausweichquartiers. Eine kurze Bauzeit mit festem Zeitplan ist für beide Seiten das stärkste Argument. Dieser Abschnitt ist eine Einordnung, keine Rechtsberatung.
Badsanierung in der Eigentumswohnung
In einer Eigentumswohnung ist die Badsanierung im bewohnten Zustand oft auch Sache der Hausverwaltung. Fliesen, Sanitärobjekte und Möbel im Bad gehören meist zum Sondereigentum. Steigleitungen, Teile der Abdichtung und tragende Wände gehören dagegen meist zum Gemeinschaftseigentum. Sind sie betroffen, muss der Umfang vor Baubeginn mit der Hausverwaltung abgestimmt werden, häufig auch mit der Eigentümergemeinschaft.
Ein zweiter Punkt betrifft das Wasser. Für Arbeiten an Anschlüssen muss die Wasserversorgung manchmal für einen ganzen Strang abgestellt werden, also auch für die Nachbarn darüber und darunter. Das gehört angekündigt. Steht im Haus ohnehin eine Strangsanierung an, lohnt es, die Badsanierung danach zu legen, damit das neue Bad nicht kurz darauf wieder geöffnet wird.
Was vor Baubeginn feststehen sollte
Eine Badsanierung im bewohnten Zustand gelingt, wenn die offenen Fragen vor dem ersten Hammerschlag geklärt sind und nicht währenddessen. Fünf Punkte gehören in jede Vorbereitung:
- Die Ausweichlösung für Dusche und WC, für die gesamte Bauzeit.
- Ein Zeitplan mit den Tagen ohne WC, ohne Wasser und mit den lautesten Arbeiten.
- Zugang und Schlüssel für die Handwerker, besonders wenn tagsüber niemand zu Hause ist.
- Das Schutzkonzept für Flur, Möbel und angrenzende Räume.
- Die Information von Nachbarn, Mietern und Hausverwaltung, mit Beginn und voraussichtlicher Dauer.
Material und Ausstattung gehören ebenfalls vor den Baubeginn. Jede Entscheidung, die während der Bauzeit fällt, verlängert die Zeit ohne Bad. Was ein Bad nach Größe und Ausstattung kostet, steht im Beitrag zu den Kosten einer Badsanierung.
Was Sie aus diesem Beitrag mitnehmen
- Mit zweitem Bad oder Gäste-WC lässt sich das Hauptbad bewohnt sanieren. Ist es das einzige Bad, fehlt es für die gesamte Bauzeit von vier bis acht Wochen.
- Am lautesten und staubigsten sind Rückbau und Schlitzen, meist die ersten ein bis zwei Wochen.
- Ausweichlösungen reichen von der mobilen Duschkabine über den Container bis zum Ausweichquartier für die Kernphase.
- In der vermieteten Wohnung entscheiden Erhaltung oder Modernisierung über Ankündigung und Duldung, eine Minderung ist möglich.
- In der Eigentumswohnung gehört die Hausverwaltung früh ins Boot, vor allem wenn Leitungen oder Wasser des Strangs betroffen sind.
Wenn Sie in Frankfurt oder im Rhein-Main-Gebiet ein Bad im bewohnten Zustand sanieren möchten, beginnt das bei Atlas Projects mit einem Termin vor Ort. Danach wissen Sie, wie lange das Bad fehlt, welche Ausweichlösung passt und was die Badsanierung in Frankfurt zum Festpreis umfasst.
Häufige Fragen
zum Thema.
Wie lange ist das Bad bei einer Sanierung nicht nutzbar?
Bei einer vollständigen Badsanierung fehlt das Bad für die gesamte Bauzeit. Bei Atlas Projects liegt sie für ein Bad bei vier bis acht Wochen reiner Bauzeit, abhängig von Größe, Leitungsarbeiten und Trocknungszeiten. Ein WC lässt sich in frühen Phasen manchmal stundenweise wieder anschließen, eine Dusche in der Regel nicht. Den Zeitplan mit den Tagen, an denen Wasser oder WC fehlen, gibt es mit dem Festpreis-Angebot.
Kann ich während der Badsanierung in der Wohnung wohnen bleiben?
Ja, wenn es ein zweites Bad oder ein Gäste-WC gibt. Dann lässt sich das Hauptbad voll sanieren, während die Wohnung bewohnt bleibt, mit Staubschutzwänden, foliertem Flur und täglicher Endreinigung. Ist es das einzige Bad, braucht es für die Bauzeit eine Ausweichlösung: eine mobile Dusche, ein Sanitärcontainer oder ein Ausweichquartier für die lautesten und staubigsten Wochen.
Wo kann ein Duschcontainer während der Badsanierung stehen?
Am besten auf einer privaten Fläche wie Hof, Einfahrt oder Garten, mit Anschluss an Wasser, Abwasser und Strom in der Nähe. Soll der Container auf dem Gehweg oder der Straße stehen, braucht es in der Regel eine Erlaubnis der Stadt für die Nutzung des öffentlichen Raums. In Mehrfamilienhäusern gehört die Fläche oft der Eigentümergemeinschaft, dann ist die Hausverwaltung vorher einzubeziehen.
Darf der Mieter während einer Badsanierung die Miete mindern?
Grundsätzlich ja, wenn das Bad nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist. Nach § 536 BGB mindert sich die Miete für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Wohnung herabgesetzt ist. Der Ausschluss für die ersten drei Monate gilt nur für energetische Modernisierungen, nicht für eine Badsanierung. Wie hoch die Minderung ausfällt, hängt vom Einzelfall ab. Atlas Projects ist ausführender Betrieb und gibt keine Rechtsberatung, im Zweifel helfen Mieterverein, Eigentümerverband oder Fachanwalt.
Muss der Mieter eine Badsanierung dulden?
In der Regel ja. Erhaltungsmaßnahmen, also die Reparatur oder Erneuerung von Verschlissenem, muss der Mieter nach § 555a BGB dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden. Eine Modernisierung, etwa ein deutlich besser ausgestattetes Bad, muss nach § 555c BGB spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden. Der Mieter muss sie nach § 555d BGB dulden, es sei denn, sie bedeutet für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte.