Strangsanierung:
wie lange Ihre Wohnung ohne Bad ist.

Was bei einer Strangsanierung erneuert wird

Ein Strang ist die senkrechte Leitungsführung, die mehrere übereinanderliegende Wohnungen versorgt. In einem typischen Frankfurter Altbau liegen diese Leitungen in einem Installationsschacht hinter Bad und Küche, oft über alle Etagen hinweg. Bei einer Strangsanierung wird dieser Schacht geöffnet und die Leitungen darin werden erneuert.

• Trinkwasser kalt und warm. Die Steigleitungen, die das Wasser nach oben führen, samt Zirkulation. Erneuert wird dabei die komplette Trinkwasserleitung im Schacht, nicht nur die schadhafte Teilstrecke.
• Abwasser. Der Fallstrang, der das Abwasser nach unten führt, einschließlich Lüftung über Dach. Die Abwasserrohre sind in Altbauten häufig aus Guss und damit schwerer und geräuschärmer als heutige Kunststoffsysteme, ein Unterschied, der nach der Sanierung auffallen kann.
• Heizung. In vielen Gebäuden liegen die Heizungsstränge im selben Schacht und werden mitgemacht, weil der Schacht ohnehin offen ist.
• Anschlüsse in der Wohnung. Die waagerechten Leitungen innerhalb der Wohnung sind so weit betroffen, wie sie am Schacht anschließen. Wie weit in die Wohnung hinein gearbeitet wird, ist eine Planungsentscheidung und keine bauliche Zwangsläufigkeit.

Die Abgrenzung nach oben ist wichtig: Eine Strangsanierung ist keine Kernsanierung. Sie greift in die Leitungsführung ein, aber nicht in den Grundriss. Wenn ohnehin Wände fallen und der Grundriss geändert wird, ist die Leitungserneuerung nur ein Teil eines größeren Vorhabens. Was dann dazugehört, steht in unserem Beitrag zur Kernsanierung. Dieser Beitrag beschreibt den Fall, in dem das Gebäude bewohnt bleibt und nur die Leitungen erneuert werden.

Diese Anzeichen sprechen für den Strangtausch

Der Zeitpunkt für eine Strangsanierung ergibt sich selten aus dem Baujahr allein. Er ergibt sich aus einer Häufung von Befunden über mehrere Etagen hinweg. Ein einzelner Rohrbruch ist ein Schaden. Ein Muster ist ein Sanierungsgrund.

• Wiederkehrende Rohrbrüche am selben Strang. Der deutlichste Hinweis, weil er zeigt, dass nicht eine Stelle versagt, sondern das Material.
• Rostbraunes Wasser nach längerer Standzeit.Typisch für Korrosion im Inneren verzinkter Stahlleitungen. Die Ablagerungen sind kein Schönheitsfehler, sie verengen den Querschnitt und bieten Belägen eine Angriffsfläche.
• Legionellen im Trinkwasser. Legionellen vermehren sich bevorzugt in lauwarmem, wenig bewegtem Wasser. Lange Leitungswege, verzweigte Strangleitungen mit selten genutzten Abschnitten und eine schwache Zirkulation im Warmwasser begünstigen das. Ein positiver Befund ist einer der Gründe, die eine Erneuerung am schnellsten unstrittig machen, weil er dokumentiert ist und nicht vom Empfinden der Bewohner abhängt.
• Druckverlust in den oberen Etagen. Ablagerungen verengen den Querschnitt über Jahrzehnte.
• Geruch aus dem Abwasserstrang. Oft ein Hinweis auf undichte Muffen oder eine nicht mehr funktionierende Lüftung.
• Befunde aus der Trinkwasseruntersuchung. Sie sind der sachlichste Auslöser, weil sie unabhängig vom Empfinden der Bewohner dokumentiert sind.

Für verzinkte Stahlleitungen, wie sie in Altbauten bis in die Nachkriegsjahrzehnte üblich waren, werden Standzeiten in der Größenordnung von etwa dreißig bis fünfzig Jahren angesetzt. Diese Spanne ist weit, und das aus gutem Grund: Wasserhärte, Temperatur und Nutzungsverhalten wirken stark darauf ein. Die Zahl ersetzt deshalb keine Bestandsaufnahme, sie ordnet nur ein.

Inliner oder Komplettaustausch im Vergleich

Für die Erneuerung von Leitungen gibt es zwei grundsätzliche Wege. In der Praxis wird die Entscheidung oft technisch begründet. Aus Sicht der Bewohner ist sie vor allem eine Entscheidung über Bewohnbarkeit.

• Komplettaustausch. Die alten Leitungen werden ausgebaut und durch neue ersetzt. Der Schacht muss geöffnet werden, in vielen Fällen auch Wandbereiche in Bad und Küche. Das Ergebnis ist ein neues Leitungsnetz mit voller Lebensdauer. Der Eingriff ist der größere.
• Inliner-Verfahren. Ein Schlauch wird in die vorhandene Leitung eingebracht und härtet dort aus, die alte Leitung bleibt als Hülle liegen. Der bauliche Eingriff ist deutlich kleiner. Das Verfahren kommt vor allem für Abwasserleitungen infrage und ist nicht überall möglich, etwa wenn der Querschnitt bereits stark verengt ist oder die Leitungsführung zu viele enge Bögen hat.

Die ehrliche Antwort lautet, dass sich die Frage nicht pauschal entscheiden lässt. Sie hängt am Zustand des Bestands, am Material und an der Führung der Leitungen. Drei Punkte grenzen die Entscheidung aber vorab ein:

• Trinkwasser oder Abwasser. Für Trinkwasser scheidet das Inliner-Verfahren in der Regel aus, weil die Anforderungen an das Material im Kontakt mit Trinkwasser andere sind. Die Diskussion betrifft praktisch immer den Abwasserstrang.
• Zustand des vorhandenen Rohrs. Der Inliner braucht ein Trägerrohr, das noch trägt. Ist der Querschnitt bereits stark verengt oder das Rohr an mehreren Stellen gebrochen, fehlt die Grundlage.
• Ob die Wand ohnehin offen ist. Wenn in denselben Wohnungen ohnehin das Bad erneuert wird, verliert der Vorteil des kleineren Eingriffs seinen Sinn. Dann ist der Komplettaustausch oft die sinnvollere Wahl, weil er die volle Lebensdauer bringt, während die Wand ohnehin auf ist.

Was sich unabhängig vom Verfahren vorab entscheiden lässt, ist die Reihenfolge. Sie wirkt sich für die Bewohner stärker aus als die Frage, welche Technik im Schacht zum Einsatz kommt.

Der Terminplan je Strang, nicht je Bauphase

Die meisten Darstellungen einer Strangsanierung gliedern sich in Projektphasen: Planung, Ausführung, Abnahme. Für die Bewohner ist diese Gliederung unbrauchbar, weil sie die einzige Frage nicht beantwortet, die zählt. Nämlich wann die eigene Wohnung dran ist und wie lange.

Die planerische Einheit ist dabei nicht die Wohnung, sondern der Strang. An einem Strang hängen alle übereinanderliegenden Wohnungen gleichzeitig. Für die reine Leitungserneuerung gelten ein bis zwei Wochen je Strang als Erfahrungswert, mit Fliesen- und Malerarbeiten in den Bädern entsprechend länger. Das sind Erfahrungswerte, keine Zusagen, und sie werden erst nach einer Bestandsaufnahme belastbar.

Bei Atlas Projects läuft die Planung über denselben Ablauf wie bei jeder Sanierung: Erstberatung, Aufmaß und Konzept mit der Bauleitung, Festpreis-Angebot mit Leistungsverzeichnis, Umsetzung mit fester Bauleitung, Übergabe. Auf eine Strangsanierung heruntergebrochen heißt das, dass im Aufmaß nicht nur der Bestand erfasst wird, sondern der Takt: welcher Strang zuerst, welche Wohnungen hängen daran, und in welcher Woche.

Arbeitszeit, Sperrzeit und Wiederherstellungszeit

Drei Zeiten sollten getrennt geführt werden, weil sie unterschiedlich lang sind und unterschiedlich weh tun. Wer sie in einer einzigen Zahl zusammenfasst, erzeugt genau die Enttäuschung, die später als Beschwerde zurückkommt:

• Arbeitszeit. Wie lange gearbeitet wird. Das ist die Zahl, die in Angeboten steht.
• Sperrzeit. Wie lange kein Wasser verfügbar ist. Das ist die Zahl, die Bewohner interessiert. Sie wird als benanntes Zeitfenster geplant, etwa Dienstag von acht bis sechzehn Uhr, und nicht als Ganztagssperrung über Wochen.
• Wiederherstellungszeit. Wie lange es dauert, bis Fliesen, Putz und Anstrich wieder fertig sind. Der Strang ist dann längst dicht, das Bad aber noch nicht benutzbar.

Wie ein Taktplan in der Praxis aussieht

In der Praxis sieht ein Taktplan nicht aus wie ein Bauzeitenplan, sondern wie ein Belegungsplan. Für jeden Strang steht darin, welche Wohnungen daran hängen, in welcher Woche gearbeitet wird, an welchen Tagen das Wasser abgestellt ist und wann die Wiederherstellung abgeschlossen sein soll. Jede Partei bekommt daraus einen Auszug, der nur ihre eigene Wohnung betrifft. Das klingt nach Verwaltungsaufwand und ist der wirksamste Hebel gegen Unruhe im Haus, weil die häufigste Beschwerde während einer Strangsanierung nicht der Lärm ist, sondern das Nichtwissen.

Der erste Strang ist die Referenz. Nach ihm wird der Takt für die übrigen fortgeschrieben, weil erst dann bekannt ist, was der Bestand tatsächlich hergibt. Ein Terminplan, der vor dem ersten Strang auf den Tag genau feststeht, ist eine Behauptung. Wie sich Bauzeiten in einer Sanierung insgesamt zusammensetzen, steht im Beitrag zu Ablauf und Bauzeit einer Sanierung. Dass Atlas Projects Strang- und Versorgungsleitungen mit eigenen Sanitär-Installateuren ausführt, ist dabei der Grund, warum sich der Takt überhaupt verlässlich planen lässt.

Ersatzbad und mobile Dusche in der Bauzeit

Wenn ein Strang erneuert wird, fehlt den betroffenen Wohnungen für eine gewisse Zeit die Wasserversorgung. Wie diese Zeit überbrückt wird, ist der Teil der Planung, der über die Stimmung im Haus entscheidet, und zugleich der Teil, der in Angeboten am häufigsten fehlt.

• Behelfsleitung. Eine provisorische Leitung wird vom Keller aus verlegt, meist über das Treppenhaus in die einzelnen Wohnungen. Damit bleibt die Wohnung bewohnbar, obwohl der Strang offen ist. Das ist die wirksamste Maßnahme überhaupt.
• Mobiles Bad oder mobile Dusche. Eine Sanitäreinheit im Hof oder im Treppenhaus, die mehrere Parteien gemeinsam nutzen. Sinnvoll dort, wo eine Behelfsleitung baulich nicht geht.
• Mobile Küche. Seltener nötig, weil die Küchenanbindung meist kürzer unterbrochen ist als das Bad.

Für den Terminplan ist wichtig, dass diese Lösungen vor Baubeginn feststehen und nicht erst dann beschafft werden, wenn die erste Wohnung ohne Wasser ist. Wenn im Anschluss an die Leitungsarbeiten ohnehin das Bad neu gemacht wird, lohnt der Blick in den Beitrag zu Badsanierung in Frankfurt, weil sich beide Maßnahmen sinnvoll zusammenlegen lassen.

Was Mieter dulden müssen

In vermieteten Gebäuden ist die Strangsanierung nicht nur ein Bauvorhaben, sondern auch ein mietrechtlicher Vorgang mit festen Fristen. Die wichtigsten Punkte stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch und sind für beide Seiten nachlesbar.

• Ankündigung. Eine Modernisierungsmaßnahme ist dem Mieter nach § 555c Absatz 1 BGB spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen.
• Duldung. Nach § 555d Absatz 1 BGB hat der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.
• Härteeinwand. Umstände, die eine Härte begründen, muss der Mieter nach § 555d Absatz 3 BGB bis zum Ablauf des Monats mitteilen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, ebenfalls in Textform.

Praktisch heißt das: Die drei Monate sind keine Höflichkeit, sondern eine Mindestfrist, und sie laufen vor Baubeginn. Wer den Takt je Strang erst nach der Ankündigung plant, verschenkt sie. Ob im Einzelfall eine Mietminderung in Betracht kommt und in welcher Höhe, ist eine rechtliche Frage. Dafür sind der Mieterverein, ein Fachanwalt für Mietrecht oder die Hausverwaltung zuständig. Atlas Projects ist ausführender Betrieb und gibt keine Rechtsberatung.

Der Beschluss der Eigentümergemeinschaft

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft scheitert eine Strangsanierung selten an der Technik. Sie scheitert daran, dass der Beschluss nicht zustande kommt oder zu spät kommt. Dabei hält sich hartnäckig eine Annahme, die seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes nicht mehr zutrifft.

Für den Beschluss genügt die einfache Mehrheit. § 25 Absatz 1 WEG sagt dazu wörtlich: Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Eine qualifizierte Mehrheit oder gar Einstimmigkeit ist nicht erforderlich. Seit der Reform gilt diese Mehrheit gleichermaßen für die Erhaltung und für bauliche Veränderungen. Die Frage, ob eine Strangsanierung das eine oder das andere ist, entscheidet also nicht mehr über die nötige Mehrheit.

Bei der Finanzierung sind zwei Wege üblich, und sie schließen einander nicht aus:

• Erhaltungsrücklage. Ihre Ansammlung gehört nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Ist sie ausreichend dotiert, trägt sie die Maßnahme ganz oder teilweise.
• Sonderumlage. Reicht die Rücklage nicht, wird der Fehlbetrag zusätzlich beschlossen und nach Miteigentumsanteilen verteilt.

Was in die Beschlussvorlage gehört

Damit der Beschluss trägt, sollte die Vorlage konkret genug sein, dass die Eigentümer wissen, worüber sie abstimmen. Ein Beschluss über „die Sanierung der Stränge“ ohne weitere Angaben ist angreifbar und hilft der Gemeinschaft nicht weiter. Bewährt hat sich, diese Punkte vor der Versammlung zu klären:

• Umfang. Welche Stränge, welche Leitungsarten, und wie weit in die Wohnungen hinein gearbeitet wird. Genau hier entstehen später die meisten Auseinandersetzungen, weil Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum im selben Schacht aufeinandertreffen.
• Vergleichsangebote. Mehrere Angebote auf derselben Leistungsbeschreibung, damit die Zahlen vergleichbar sind. Angebote mit unterschiedlichem Umfang sind keine Alternativen, sondern verschiedene Vorhaben.
• Finanzierung. Welcher Anteil aus der Rücklage kommt und welcher über eine Sonderumlage, samt Fälligkeiten.
• Ersatzlösung während der Bauzeit. Behelfsleitung oder mobiles Bad gehören in das Leistungsverzeichnis und damit in den Beschluss, nicht in eine spätere Absprache.

Für die Zeitplanung folgt daraus eine unbequeme Reihenfolge. Vor dem Beschluss braucht die Versammlung belastbare Angebote, für belastbare Angebote braucht es eine Bestandsaufnahme, und zwischen Beschluss und Baubeginn liegt bei vermieteten Einheiten noch die dreimonatige Ankündigungsfrist. Wer im Frühjahr sanieren will, beginnt nicht im Frühjahr mit der Planung. Rechnet man die ordentliche Eigentümerversammlung als Taktgeber hinzu, die in den meisten Gemeinschaften einmal jährlich stattfindet, wird aus der Reihenfolge schnell ein Vorlauf von mehreren Monaten.

Was Sie aus diesem Beitrag mitnehmen

• Die planerische Einheit ist der Strang, nicht die Wohnung. Ein bis zwei Wochen je Strang sind ein Erfahrungswert für die reine Leitungserneuerung, keine Zusage.
• Arbeitszeit, Sperrzeit und Wiederherstellungszeit sind drei verschiedene Zeiten. Für Bewohner zählt die zweite.
• Eine Behelfsleitung ist die wirksamste Maßnahme gegen die Zeit ohne Bad und gehört vor Baubeginn geplant.
• Für den Beschluss in der Eigentümergemeinschaft genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
• Bei vermieteten Einheiten liegen zwischen Ankündigung und Baubeginn mindestens drei Monate.

Wenn Sie für ein Gebäude in Frankfurt oder im Rhein-Main-Gebiet wissen möchten, welcher Takt für Ihren Bestand realistisch ist, beginnt das bei Atlas Projects mit einer Bestandsaufnahme vor Ort. Erst danach steht ein Terminplan, der die Sperrzeiten je Wohnung benennt. Mehr zum Leistungsumfang steht auf der Seite Komplettsanierung in Frankfurt.