Fassade streichen:
der Untergrund entscheidet, nicht die Farbe.

Vier Befunde am Putz entscheiden, ob ein Anstrich reicht

Wer eine Fassade streichen lassen will, beginnt fast immer bei der Farbe. Der Zustand des Untergrunds entscheidet aber darüber, ob die neue Beschichtung überhaupt Halt findet, denn jede Farbe ist nur so dauerhaft wie die Schicht, auf der sie sitzt. Vier Befunde trennen am Altbau den reinen Anstrich von der Putzarbeit. Die ersten beiden betreffen die Oberfläche, die letzten beiden den Putz selbst.

Vier einfache Handgriffe bringen Sie an diese Befunde heran, bevor irgendjemand ein Angebot schreibt. Die Klopfprobe mit dem Fingerknöchel oder einem Holzgriff zeigt Hohlstellen durch einen dumpfen Klang. Die Wischprobe mit der dunklen Handfläche zeigt Kreidung. Die Klebebandprobe, bei der ein Streifen Paketband angedrückt und ruckartig abgezogen wird, zeigt, wie fest der Altanstrich sitzt. Die Benetzungsprobe mit Wasser zeigt die Saugfähigkeit: Zieht das Wasser sofort ein, ist der Putz offen und saugend, perlt es ab, sitzt eine dichte Beschichtung darauf.

Diese Tests haben eine klare Grenze. Sie sagen etwas über die Oberfläche und die obersten Millimeter, nichts über die Ursache. Ein dumpfer Klang verrät die Hohlstelle, aber nicht, ob dahinter Feuchtigkeit aus dem Mauerwerk steht. Deshalb bleibt am Ende immer die Frage nach dem Anteil: Wie viel Prozent der Fläche sind betroffen? Genau diese Zahl entscheidet über die Rechtslage.

Die Erneuerung des Außenputzes löst eine Dämmpflicht aus, der Anstrich nicht

An dieser Stelle verlässt das Thema die Handwerksfrage und wird eine Rechtsfrage. Das Gebäudemodernisierungsgesetz, das im Juli 2026 das Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat, knüpft energetische Anforderungen nicht an eine Sanierungsabsicht, sondern an bestimmte Arbeiten am Bauteil. § 36 des Gesetzes bestimmt, dass Außenbauteile, die „erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut werden“, die Wärmedurchgangskoeffizienten der Anlage 7 einhalten müssen. Ausgenommen sind Änderungen, die „nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe des Gebäudes betreffen“.

Entscheidend ist, was die Anlage 7 für Außenwände auflistet. Nummer 1b nennt als auslösende Maßnahmen das „Anbringen von Bekleidungen (Platten oder plattenartige Bauteile), Verschalungen, Mauervorsatzschalen oder Dämmschichten auf der Außenseite einer bestehenden Wand“ sowie die „Erneuerung des Außenputzes einer bestehenden Wand“. Der Höchstwert für die betroffene Fläche liegt bei 0,24 W/(m²·K). Ein Anstrich steht in dieser Liste nicht. Die Grenze verläuft also exakt dort, wo die Beschichtung endet und der Putz beginnt.

Für den Altbau in Frankfurt hat das eine unangenehme Pointe. Fußnote 2 der Anlage nimmt Wände aus, die „nach dem 31. Dezember 1983 unter Einhaltung energiesparrechtlicher Vorschriften errichtet oder erneuert worden“ sind. Genau die Gründerzeit- und Nachkriegsfassaden, deren Putz nach Jahrzehnten erneuert werden muss, fallen damit unter die Pflicht. Wer bei der Begehung hört, dass ein Viertel der Fläche hohl liegt, steht nicht mehr vor einem Malerauftrag, sondern vor einer Entscheidung über die gesamte Außenwand.

Drei Dinge mildern das Bild. Erstens die 10-Prozent-Grenze: Punktuelle Ausbesserungen an einzelnen Stellen bleiben außerhalb der Pflicht, solange sie die Schwelle nicht überschreiten. Zweitens Fußnote 1 der Anlage: Ist die Dämmschichtdicke aus technischen Gründen begrenzt, etwa durch Gesimse, Fensteranschlüsse oder eine Grenzbebauung, gilt die Anforderung als erfüllt, wenn die „höchstmögliche Dämmschichtdicke“ mit einem Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m·K) eingebaut wird. Bei eingeblasenen Dämmstoffen und solchen aus nachwachsenden Rohstoffen genügen 0,045 W/(m·K). Drittens fällt eine ohnehin anstehende Putzerneuerung zeitlich mit einer Fassadendämmung zusammen, und beide Maßnahmen teilen sich dann Gerüst und Untergrundarbeiten, statt sie zweimal auszulösen.

Noch ein Punkt aus demselben Paragraphen betrifft die Angebotsphase: Wer geschäftsmäßig solche Arbeiten an einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen ausführt, muss nach § 36 Satz 4 des Gesetzes bei Abgabe eines Angebots schriftlich auf die Pflicht zu einem informatorischen Beratungsgespräch hinweisen, wenn die dort genannten Voraussetzungen vorliegen. Ein Angebot, das dazu schweigt, ist ein erstes Warnsignal.

Baugenehmigungsfrei heißt in Hessen nicht anforderungsfrei

Eine Baugenehmigung braucht der Fassadenanstrich in Hessen in der Regel nicht. Die Anlage zu § 63 der Hessischen Bauordnung zählt in Abschnitt I Nummer 2.4 ausdrücklich auf: „Außenwandverkleidungen, Verblendungen, Dämmputz, Wärmedämmverbundsysteme, Verkleidungen und Verblendungen von Balkonbrüstungen, ausgenommen bei Sonderbauten, sowie Anstrich und Verputz baulicher Anlagen“. Auch das Gerüst ist erfasst: Nummer 11.8.1 stellt „Gerüste der Regelausführung“ frei, Nummer 11.9 zusätzlich Baustelleneinrichtungen auf der Baustelle und auf Nachbargrundstücken bis zum Abschluss der Bauarbeiten.

Hier liegt der Denkfehler, den fast jeder Ratgeber zum Thema macht: Dieselbe Maßnahme, die die Bauordnung genehmigungsfrei stellt, kann das Gebäudemodernisierungsgesetz mit einer Dämmpflicht belegen. Die Bauordnung regelt das Verfahren, das Energierecht die Anforderung. Ein Bauamt, das nichts prüft, hat nichts erlaubt. Dieselbe Trennung gilt beim Wanddurchbruch, wo die Genehmigungsfreiheit ebenfalls nicht von der Nachweispflicht befreit.

Drei Fälle verlassen diese Regel. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, ist die Farbgebung nicht frei: Veränderungen am Erscheinungsbild eines Kulturdenkmals, zu denen ein Neuverputz und ein Anstrich in abweichendem Farbton gehören, sind nach dem Hessischen Denkmalschutzgesetz genehmigungspflichtig. Zuständig ist die Untere Denkmalschutzbehörde, in Frankfurt am Main das Denkmalamt. In Erhaltungs- und Gestaltungssatzungsgebieten kann die Kommune Farbtöne, Materialien und Oberflächen vorgeben. Und in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Fassade Gemeinschaftseigentum: Ein Anstrich über die Instandhaltung hinaus, insbesondere ein Farbwechsel, ist eine bauliche Veränderung und braucht nach § 20 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes einen Beschluss. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Grünbelag auf der Nordseite ist ein Feuchteproblem

Algen und Grünbelag an der Fassade werden fast immer als Farbfrage behandelt, obwohl sie eine Feuchtefrage sind. Mikroorganismen siedeln dort, wo eine Fläche nach Regen oder Tau lange feucht bleibt. Die typischen Ursachen sind baulich: ein fehlender oder zu knapper Dachüberstand, eine defekte Rinne, Spritzwasser am Sockel, dicht an der Wand stehende Bepflanzung oder eine Nordseite, auf die nie Sonne fällt. Eine gedämmte Fassade verstärkt den Effekt, weil ihre Oberfläche nachts stärker auskühlt und morgens länger betaut bleibt.

Der verbreitete Reflex ist eine biozid ausgerüstete Fassadenfarbe. Das Umweltbundesamt bewertet das zurückhaltend: Die Wirkstoffe werden ausgewaschen, was „durch Auswaschung Böden und Gewässer“ belastet, und die Behörde „sieht deshalb keine Notwendigkeit, Fassadenoberflächen grundsätzlich mit Bioziden auszustatten“. Dazu kommt der praktische Einwand: Eine biozide Ausrüstung ist zeitlich begrenzt wirksam, die bauliche Ursache bleibt. Nach einigen Jahren steht derselbe Belag wieder an derselben Stelle.

Sinnvoll ist die umgekehrte Reihenfolge. Zuerst die Feuchtequelle abstellen, soweit es geht: Rinne instand setzen, Bewuchs zurückschneiden, Spritzwasserzone am Sockel entschärfen. Dann die Fläche schonend reinigen, damit der neue Anstrich nicht auf einer biologischen Schicht liegt. Erst danach stellt sich die Frage nach dem Farbsystem, und die beantwortet sich nicht über Zusatzstoffe, sondern über die Eigenschaften des Bindemittels und die Abtrocknungsgeschwindigkeit der Oberfläche.

Das Farbsystem folgt dem Putz, nicht dem Farbfächer

Die Farbe wird am Ende über den Farbton ausgewählt, technisch entscheidet aber das Bindemittel, und es muss zum vorhandenen Untergrund passen. Drei Systeme dominieren die Fassade. Silikat- oder Mineralfarbe verbindet sich chemisch mit mineralischem Untergrund, diese Verkieselung macht sie sehr dauerhaft und stark diffusionsoffen. Sie setzt allerdings einen mineralischen, tragfähigen Putz voraus und funktioniert nicht auf einem alten Dispersionsanstrich. Silikonharzfarbe ist der Kompromiss für den Bestand: wasserabweisend gegenüber Schlagregen, gleichzeitig wasserdampfdurchlässig, verträglich mit den meisten Untergründen. Dispersionsfarbe bildet einen geschlossenen Film, ist günstig und leicht zu verarbeiten, aber am wenigsten diffusionsoffen.

Daraus folgt die wichtigste Regel beim Fassadenanstrich: Die neue Schicht darf nicht dichter sein als der Untergrund darunter. Feuchtigkeit, die aus der Wand nach außen will, staut sich sonst hinter dem Film und drückt ihn von der Fläche. Genau so entstehen die großflächigen Abplatzungen, die man an Altbauten sieht, die irgendwann mit einer dichten Beschichtung überstrichen wurden. Diese Logik ist dieselbe wie bei der Innendämmung, wo der Feuchtetransport ebenfalls über die Materialwahl entschieden wird.

Zwei Nebenbedingungen werden regelmäßig übersehen. Die Grundierung ist keine Option, sondern gleicht unterschiedlich saugende Flächen an und bindet lose Partikel. Ohne sie zieht die Farbe an ausgebesserten Stellen anders ein, und die Fläche wird wolkig. Und auf einem Wärmedämmverbundsystem ist der Farbton nach unten begrenzt: Dunkle Töne heizen sich stark auf, die Wärme kann nicht in die Wand abfließen, und im Putz entstehen Spannungsrisse. Die Systemhersteller geben dafür einen Mindest-Hellbezugswert vor.

Sechs Arbeitsschritte, und das Wetter gibt das Fenster vor

Ein Fassadenanstrich ist in der Ausführung überschaubar, die Reihenfolge ist aber nicht verhandelbar, weil jeder Schritt die Grundlage des nächsten ist. Sechs Schritte beschreiben den Ablauf bei einem Altbau im Bestand.

1. Gerüst stellen und die Fassade freiräumen: Leuchten, Hausnummern, Rinnenhalter und Blechanschlüsse abnehmen oder abdecken, Fenster und Türen schützen.
2. Reinigen: Belag, lose Partikel und Verschmutzung herunterholen, in der Regel mit kontrolliertem Wasserdruck statt mit voller Leistung, damit der Putz nicht aufgerissen wird.
3. Putz prüfen und ausbessern: Hohlstellen abnehmen, Fehlstellen neu aufbauen, Risse je nach Art schließen oder armieren. Ausbesserungen brauchen Standzeit zum Austrocknen.
4. Grundieren: Saugfähigkeit angleichen, lose Reste binden, Haftung für das gewählte System herstellen.
5. Erster Anstrich, danach zweiter Anstrich. Zwei Aufträge sind der Normalfall, nicht der Luxus, weil erst der zweite eine gleichmäßige Schichtdicke und Deckkraft ergibt.
6. Details und Rückbau: Laibungen, Sockel, Gesimse und Anschlüsse sauber ausführen, Bauteile wieder montieren, Gerüst abbauen.

Das Zeitfenster bestimmt die Witterung. Die übliche Untergrenze für die Verarbeitung liegt bei 5 Grad Celsius, gemessen an Luft und Untergrund und über die gesamte Trocknungszeit. Das macht Spätherbst und frühes Frühjahr riskant: Mittags passt die Lufttemperatur, nachts fällt die Wand darunter. Ebenso ungeeignet sind pralle Sonne, starker Wind und Regen kurz nach dem Auftrag. Verbindlich ist immer das technische Merkblatt des verwendeten Systems. In der Praxis liegt das brauchbare Fenster im Rhein-Main-Gebiet zwischen April und Oktober, und genau deshalb sind Gerüste in diesen Monaten knapp.

Was den Preis bestimmt, ist selten die Quadratmeterzahl

Die häufigste Frage zum Fassadenanstrich lautet, was 100 oder 200 Quadratmeter kosten. Die Fläche ist aber nur der Multiplikator, nicht der Treiber. Zwei Häuser mit identischer Fassadenfläche können weit auseinanderliegen, weil fünf andere Posten den Umfang bestimmen.

• Gerüst: Höhe, Standzeit und Zugänglichkeit. Ein freistehendes Einfamilienhaus ist unkompliziert, ein Gebäude in Blockrandbebauung braucht Absprachen mit dem Nachbarn und gegebenenfalls eine Sondernutzung des Gehwegs.
• Untergrundvorbereitung: der Posten mit der größten Spreizung. Eine Fläche, die nur gereinigt und grundiert werden muss, verhält sich völlig anders als eine, bei der ein Teil des Putzes abgenommen und neu aufgebaut wird.
• Rissbehandlung und Ausbesserung: hängt an Menge und Art der Risse. Armierung über größere Flächen ist etwas anderes als das Schließen einzelner Haarrisse.
• Detailflächen: Fensterlaibungen, Gesimse, Sockel, Stuck und Gliederungen. Sie machen wenig Fläche aus, aber viel Arbeitszeit, weil sie von Hand gearbeitet werden.
• Farbsystem und Anzahl der Anstriche: Material ist der kleinste Anteil, wirkt sich aber über die Verarbeitung aus.

In der Summe liegt der Schwerpunkt bei Gerüst und Vorbereitung, nicht bei der Farbe. Deshalb ist eine Zahl am Telefon unseriös, und deshalb sind Preisrechner mit einem festen Wert pro Quadratmeter für den Altbau wenig wert: Sie unterstellen einen tragfähigen Untergrund, der genau dort oft nicht vorhanden ist. Ein belastbares Angebot nennt die Positionen einzeln und beruht auf einem Aufmaß vor Ort. Die Systematik dahinter ist dieselbe wie bei einer Kernsanierung, nur in kleinerem Maßstab.

Ein Hinweis zur Förderung: Ein reiner Anstrich ist keine energetische Maßnahme und damit nicht förderfähig. Sobald daraus eine Dämmmaßnahme an der Außenwand wird, ändert sich das Bild. Welche Programme dann greifen und was sie voraussetzen, steht im Beitrag zur Förderung für Sanierungen.

Am Frankfurter Altbau kommen drei Dinge dazu

Der typische Frankfurter Bestand stellt den Fassadenanstrich vor Bedingungen, die ein freistehendes Haus auf dem Land nicht hat. Drei Punkte tauchen in unseren Ortsterminen in Nordend, Bornheim, Bockenheim und im Westend regelmäßig auf.

Erstens die Gliederungsfassade. Gründerzeitbauten tragen Stuck, Gesimse, Fensterverdachungen und Putzspiegel. Ein Wärmedämmverbundsystem würde diese Gliederung verschlucken, und bei einem Kulturdenkmal ist es ohnehin keine Option. Hier ist der Anstrich oft der einzige Weg, die Fassade instand zu setzen, und die Arbeit verschiebt sich von der Fläche auf die Profile. Wenn Dämmung trotzdem Thema ist, läuft die Diskussion in Richtung Innendämmung.

Zweitens die Blockrandbebauung. Steht das Haus auf der Grundstücksgrenze, lässt sich das Gerüst nicht immer auf dem eigenen Grundstück aufbauen. Die Hessische Bauordnung erfasst Baustelleneinrichtungen auf Nachbargrundstücken ausdrücklich als baugenehmigungsfrei, die zivilrechtliche Seite mit dem Nachbarn ist damit aber nicht erledigt. Zur Straße hin kommen Absperrung, Verkehrssicherung und gegebenenfalls eine Sondernutzungserlaubnis hinzu. Das gehört in die Terminplanung, nicht in die Woche vor Baubeginn.

Drittens die Nachkriegsbauten. Bei Gebäuden aus den fünfziger bis siebziger Jahren treffen wir auf Kratzputze, Waschbeton und früh aufgebrachte Kunstharzbeschichtungen. Besonders die dichten Altanstriche sind heikel, weil sie oft schon großflächig den Verbund verloren haben. Hier entscheidet die Klebebandprobe über eine erhebliche Menge Arbeit, und an diesen Häusern läuft die Fassade häufig zusammen mit dem Fenstertausch, weil Laibungen und Anschlüsse ohnehin neu gemacht werden müssen.

Was Sie mitnehmen

• Der Untergrund entscheidet, nicht die Farbe. Kreidung und Grünbelag sind Oberflächenthemen, Risse und Hohlstellen nicht.
• Die Rechtsgrenze verläuft zwischen Anstrich und Putzerneuerung: Anlage 7 Nummer 1b des Gebäudemodernisierungsgesetzes verlangt bei der Erneuerung des Außenputzes einen U-Wert von 0,24 W/(m²·K), beim bloßen Anstrich nicht.
• Ausgenommen bleiben Flächen bis 10 Prozent der Bauteilgruppe und Außenwände, die nach dem 31. Dezember 1983 errichtet oder erneuert wurden. Der Altbau fällt damit regelmäßig unter die Pflicht.
• Anstrich, Verputz und Gerüst sind in Hessen nach der Anlage zu § 63 der Hessischen Bauordnung baugenehmigungsfrei. Genehmigungsfrei ist nicht anforderungsfrei.
• Denkmalschutz, Gestaltungssatzung und Wohnungseigentum sind die drei Fälle, in denen die Farbwahl nicht beim Eigentümer allein liegt.
• Den Preis treiben Gerüst und Untergrundvorbereitung, nicht die Quadratmeterzahl und nicht das Material.

Wenn Ihre Fassade in Frankfurt oder im Rhein-Main-Gebiet ansteht, beginnt das Projekt nicht im Farbfächer, sondern an der Wand. Atlas Projects prüft Putzzustand, Altanstrich und Risse vor Ort, ordnet ein, wie viel Fläche wirklich Putzarbeit braucht, und sagt Ihnen, ob die Maßnahme im Bereich des Anstrichs bleibt oder in die Dämmpflicht rutscht. Die Ausführung übernehmen wir anschließend zum Festpreis, einzeln oder im Zuge einer Altbausanierung in Frankfurt.