Woraus sich die Kosten zusammensetzen

Eine Dachsanierung ist keine einzelne Leistung, sondern eine Kette von Arbeiten, die aufeinander aufbauen. Wer die Posten kennt, erkennt sofort, ob ein Angebot vollständig ist oder ob etwas fehlt.

  • Gerüst. Wird nach Fläche und Standzeit berechnet und läuft über die gesamte Bauzeit mit. Ein Posten, den manche Angebote gar nicht erst aufführen.
  • Abbruch und Entsorgung. Alte Eindeckung abnehmen, Lattung entfernen, Container stellen, Material fachgerecht entsorgen. Bei belasteten Materialien wird daraus der teuerste Einzelposten.
  • Dachstuhl. Sichtprüfung, Austausch schadhafter Sparren, Ausbesserung an Fußpunkten und Auflagern. Die große Unbekannte, weil sich der Zustand erst nach dem Abdecken zeigt.
  • Dämmung. Zwischensparrendämmung liegt zwischen den Sparren, Aufsparrendämmung als durchgehende Schicht darüber. Die zweite Variante ist bauphysikalisch besser und teurer.
  • Dacheindeckung. Neue Lattung, Unterspannbahn und Ziegel oder Betonstein. Hier liegt der Materialpreis, um den sich die meisten Vergleiche drehen, obwohl er nicht der größte Hebel ist. Zwischen einfachem Betonstein und einem Tonziegel in Sonderfarbe liegt zwar ein Vielfaches im Quadratmeterpreis des Materials, in der Gesamtsumme macht das aber meist weniger aus als ein einziger zusätzlicher Bauabschnitt.
  • Anschlüsse. Dachrinnen und Fallrohre, Kamin- und Wandanschlüsse, Dachfenster, Schneefang, Lüfterziegel. Viele kleine Positionen, die in der Summe deutlich ins Gewicht fallen.

Über alle Posten hinweg entfällt bei Dacharbeiten rund die Hälfte der Summe auf den Lohn, der kleinere Teil auf Material. Das ist der Grund, warum ein günstigerer Ziegel die Rechnung kaum verändert, ein zusätzlicher Arbeitstag dagegen sehr wohl.

Was die Spanne nach oben treibt

Zwei Dächer mit gleicher Fläche können sich im Preis deutlich unterscheiden. Vier Faktoren erklären fast jede Abweichung.

  • Dachform und Dachneigung. Ein ruhiges Satteldach ist am wirtschaftlichsten. Walmdach, Mansarddach und stark geneigte Flächen bedeuten mehr Zuschnitt, mehr Verschnitt und aufwendigere Sicherung. Die Dachneigung entscheidet außerdem mit, welche Eindeckung überhaupt zulässig ist: Unterhalb der jeweiligen Regeldachneigung eines Ziegels sind zusätzliche Maßnahmen am Unterdach nötig, was den Aufbau verteuert.
  • Gauben und Durchdringungen. Jede Gaube, jeder Kamin, jedes Dachfenster ist ein eigener Anschluss, der von Hand gearbeitet und abgedichtet werden muss. Sie sind die häufigste Ursache dafür, dass ein Dach teurer wird als die Fläche vermuten lässt.
  • Zugänglichkeit. Ein frei stehendes Haus lässt sich schnell einrüsten. Enge Reihenhauszeilen, Innenhöfe oder Grenzbebauung verlängern Gerüstaufbau und Materialtransport spürbar. In gewachsenen Frankfurter Vierteln ist das die Regel, nicht die Ausnahme.
  • Zustand des Dachstuhls. Der größte Unsicherheits- faktor. Ein tragfähiger, trockener Dachstuhl kostet fast nichts extra. Feuchteschäden, Schädlingsbefall oder untermaßige Sparren verschieben die Summe erheblich nach oben.

Die Dämmpflicht entscheidet über die Preisklasse

An dieser Stelle springt der Preis, und zwar nicht wegen der Handwerker, sondern wegen des Gesetzes. Das Gebäudeenergiegesetz verlangt bei der Erneuerung von Außenbauteilen bestimmte Dämmwerte. Nach § 48 des Gebäudeenergiegesetzes gilt eine Bagatellgrenze: Werden nicht mehr als zehn Prozent der gesamten Fläche des jeweiligen Bauteils verändert, bleibt alles beim Alten.

Praktisch heißt das: Wer einzelne gerissene Ziegel austauscht, löst nichts aus. Wer das Dach neu eindeckt, überschreitet die Schwelle fast immer und muss dämmen. Die Zielwerte stehen in Anlage 7 des GEG: Dachflächen einschließlich Dachgauben und Decken gegen unbeheizte Dachräume dürfen einen Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreiten. Für Flachdächer mit Abdichtung gilt mit 0,20 ein strengerer Wert.

Für die Dachdämmung selbst gibt es zwei Wege, die sich im Preis deutlich unterscheiden. Die Zwischensparrendämmung nutzt den vorhandenen Raum zwischen den Sparren und ist die günstigere Variante, stößt bei alten, schmalen Sparren aber schnell an Grenzen. Die Aufsparrendämmung liegt als durchgehende Schicht über dem Dachstuhl, vermeidet Wärmebrücken und erreicht die Zielwerte zuverlässiger. Sie ist teurer, weil das Dach dabei aufgebaut wird und Anschlüsse, Ortgang und Traufe angepasst werden müssen. Wer ohnehin neu eindeckt, sollte sich diese Variante zumindest rechnen lassen.

Unabhängig von einer Sanierung besteht zusätzlich eine Nachrüstpflicht für oberste Geschossdecken, die den Mindestwärmeschutz nicht erfüllen. Auch hier liegt die Grenze bei 0,24. Ausgenommen sind Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine selbst bewohnte. Wechselt so ein Haus den Eigentümer, hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit, die Dämmung nachzuholen.

Ein Punkt, den kaum jemand kennt: Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen sieht das Gesetz vor, dass Eigentümer vor der Beauftragung von Planungsleistungen ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer Energieberaterin oder einem Energieberater führen, sofern ein solches Gespräch unentgeltlich angeboten wird. Wer das ernst nimmt, geht mit deutlich klareren Vorstellungen in die Angebotsphase.

Was ein Dach unerwartet teuer macht

Die unangenehmen Überraschungen kommen selten aus der Fläche. Sie kommen aus dem, was unter der alten Eindeckung liegt.

  • Asbesthaltige Eindeckung. Wellplatten und Faserzementplatten aus den Jahrzehnten vor dem Asbestverbot sind im Bestand noch verbreitet. Sie dürfen nicht einfach abgetragen werden. Nach der Technischen Regel TRGS 519 gelten Arbeiten an außen liegenden Asbestzement-Platten nur dann als Arbeiten geringen Umfangs, wenn die Gesamtfläche unter 100 Quadratmetern liegt. Ein typisches Einfamilienhaus-Dach liegt darüber. Zudem braucht der ausführende Betrieb eine Sachkunde, die nur über einen behördlich anerkannten Lehrgang zu erwerben ist. Beides zusammen verändert Ablauf und Kosten grundlegend.
  • Schäden am Dachstuhl. Feuchtigkeit an Fußpunkten, alte Wurmschäden, unterdimensionierte Sparren aus der Nachkriegszeit. Sichtbar wird das erst, wenn das Dach offen ist.
  • Denkmalschutz und Erhaltungssatzung. In Frankfurt betrifft das ganze Straßenzüge. Dann sind Ziegelfarbe, Ziegelform und teils sogar das Verlegemuster vorgegeben, und Innendämmung wird oft der einzige Weg. Beides verteuert und verlängert die Maßnahme.
  • Bauzeitliche Nebenkosten. Witterungsschutz bei offenem Dach, Zwischenlagerung, Wiederherstellung von Garten und Zufahrt nach dem Gerüstabbau. Kleine Posten, die in vielen Angeboten fehlen.

Deshalb gehört in jede ernsthafte Kalkulation eine Reserve für Substanzthemen. Bei einem Bestandsdach mit unbekanntem Aufbau ist ein Aufschlag im niedrigen zweistelligen Prozentbereich üblich. Wer sie nicht einplant, plant sie später unter Zeitdruck ein. Mehr zum zeitlichen Rahmen steht im Ratgeber zu Ablauf und Bauzeit einer Sanierung. Wenn das Dach Teil einer größeren Maßnahme ist, lohnt der Blick auf unsere Altbausanierung in Frankfurt.

Warum Angebote so weit auseinanderliegen

Eigentümer berichten regelmäßig, dass Angebote für dasselbe Dach um ein Mehrfaches auseinanderliegen. Die naheliegende Erklärung wäre, dass ein Betrieb überteuert ist. Meistens stimmt sie nicht.

Der Grund ist fast immer der unterschiedliche Leistungsumfang. Ein Angebot enthält Gerüst, Entsorgung, Anschlussarbeiten und Nebenleistungen vollständig. Ein anderes nennt zunächst nur einen niedrig wirkenden Grundpreis und stellt den Rest später als Nachtrag. Am Ende der Baustelle liegen beide dichter beieinander, als die Angebote vermuten ließen. Nur hat der eine Bauherr von Anfang an gewusst, worauf er sich einlässt, und der andere nicht.

Die Frage ist also nicht, welches Angebot die kleinere Zahl trägt. Die Frage ist, ob beide Angebote überhaupt dieselbe Leistung beschreiben. Solange das nicht geklärt ist, vergleicht man keine Preise, sondern Textbausteine.

In Bauforen benennen Eigentümer sehr genau, was ihnen in den Unterlagen fehlt: Gerüstkosten, die Entsorgung des Altmaterials samt möglicher Schadstoffanalyse, die Dämmstärke und der angestrebte U-Wert. Genau diese vier Angaben entscheiden über die Vergleichbarkeit. Fehlen sie, lässt sich auch mit drei Angeboten auf dem Tisch keine belastbare Entscheidung treffen.

Ein praktischer Weg aus der Lage: Bitten Sie jeden Betrieb, sein Angebot auf derselben Positionsliste abzugeben. Wer die Struktur vorgibt, macht Angebote vergleichbar, ohne selbst Fachmann sein zu müssen. Welche Positionen dazugehören, steht im nächsten Abschnitt.

Woran Sie ein belastbares Angebot erkennen

Diese sechs Punkte trennen ein verbindliches Angebot von einer Schätzung. Sie lassen sich ohne Fachwissen prüfen.

  • Aufmaß vor Ort. Wurde das Dach angesehen und gemessen oder wurde nach Telefonat kalkuliert? Ohne Aufmaß ist jede Zahl eine Hausnummer.
  • Gerüst und Entsorgung als eigene Positionen. Beide gehören sichtbar ins Angebot, mit Fläche und Standzeit beziehungsweise Menge und Materialart.
  • Benannter Aufbau statt Pauschale. Dämmstoff, Dämmstärke und angestrebter U-Wert gehören konkret hingeschrieben, ebenso Ziegelmodell und Unterspannbahn. „Dachaufbau erneuern" ist keine Position.
  • Regelung für den Fall der Fälle. Was passiert, wenn nach dem Abdecken Schäden am Dachstuhl auftauchen? Ein gutes Angebot beantwortet das vorher, mit Einheitspreisen für absehbare Fälle statt mit offenem Ausgang.
  • Ausgewiesene Reserve. Eine offen benannte Substanz-Reserve ist ein Qualitätsmerkmal, kein Aufschlag. Sie wird nur verbraucht, wenn wirklich etwas auftaucht.
  • Nachvollziehbarer Zeitplan. Gerüststandzeit, Wetterpuffer und Reihenfolge der Handwerker sollten benannt sein. Ein Dach ohne Zeitplan ist ein Dach ohne Bauleitung.

Bei Atlas Projects entsteht der Preis genau in dieser Reihenfolge: erst das Aufmaß, dann das Leistungsverzeichnis mit benannten Positionen, dann der Festpreis. Die Reserve für Substanzthemen weisen wir offen aus, statt sie im Quadratmeterpreis zu verstecken.

Was Förderung an der Rechnung ändert

Gefördert wird nicht das Dach, sondern die energetische Verbesserung. Wer ohnehin neu eindecken muss und dabei dämmt, bekommt einen Teil der Dämmkosten über die Bundesförderung zurück. Das verschiebt die Rechnung spürbar, hebt aber die Anforderungen: Der Antrag muss gestellt sein, bevor der Auftrag vergeben wird, und in der Regel ist eine Energie-Effizienz-Expertin oder ein entsprechender Experte einzubinden.

Weil sich Sätze und Bedingungen regelmäßig ändern, führen wir sie nicht hier, sondern gepflegt an einer Stelle. Die aktuellen Konditionen stehen im Ratgeber zur Förderung für die Sanierung. Eine erste Einschätzung für Ihr Vorhaben liefert unser Förder-Rechner.

Und der wichtigste Satz zum Schluss: Alle Größenordnungen in diesem Ratgeber sind Orientierungswerte aus dem Markt. Sie ersetzen kein Aufmaß-basiertes Festpreis-Angebot. Was Ihr Dach kostet, sagt Ihnen niemand seriös, bevor er oben war.

Service-ÜbersichtZur Leistung: Altbausanierung

Häufige Fragen
zum Thema.

Wie viel kostet es, ein komplettes Dach zu erneuern?

Seriös lässt sich das nur als Spanne beantworten, weil Dachfläche, Dachform und der Zustand des Dachstuhls den Preis bestimmen. Für ein normales Satteldach eines Einfamilienhauses liegt eine Sanierung mit neuer Eindeckung und Dämmung üblicherweise im mittleren fünfstelligen Bereich. Belastbar wird die Zahl erst nach einem Aufmaß vor Ort, weil sich erst dann zeigt, wie viel am Dachstuhl zu tun ist.

Wie viel kostet es, ein Dach mit 200 qm neu zu decken?

Die Fläche allein trägt die Rechnung nicht. Entscheidend sind zusätzlich die Neigung, die Zahl der Gauben und Durchdringungen sowie die Frage, wie gut sich das Gebäude einrüsten lässt. Zwei Dächer mit derselben Fläche können deshalb deutlich unterschiedlich ausfallen. Ein steiles Dach mit mehreren Gauben ist aufwendiger als eine gleich große, ruhige Dachfläche.

Wie hoch ist der Zuschuss bei Dachsanierung?

Gefördert wird nicht das Dach an sich, sondern die energetische Verbesserung, also im Regelfall die Dämmung. Höhe und Bedingungen richten sich nach dem jeweils aktuellen Bundesprogramm und ändern sich regelmäßig. Den Antrag müssen Sie stellen, bevor Sie den Auftrag vergeben. Die aktuellen Konditionen finden Sie in unserem Förder-Ratgeber.

Ist eine Dachsanierung genehmigungsfrei?

Wird nur die Eindeckung erneuert, ist meist keine Baugenehmigung nötig. Genehmigungspflichtig wird es, sobald sich Form oder Kubatur ändern, etwa beim Einbau einer neuen Gaube. Unabhängig davon gelten die energetischen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes. Bei Denkmalschutz oder einer Erhaltungssatzung greifen eigene Regeln, was in Frankfurt viele Gründerzeitbauten betrifft.

Woran erkenne ich, dass ein Angebot vollständig ist?

Ein belastbares Angebot beruht auf einem Aufmaß vor Ort, führt Gerüst und Entsorgung als eigene Positionen, nennt Dämmstoff, Dämmstärke und den angestrebten U-Wert konkret statt pauschal und sagt, was passiert, wenn beim Öffnen des Daches Schäden auftauchen. Fehlt einer dieser Punkte, ist der Preis keine Zusage, sondern eine Schätzung.