Architekt bei der Altbausanierung: die kurze Antwort
Ob eine Altbausanierung einen Architekten braucht, entscheidet nicht der Geschmack, sondern der Umfang. Rechtlich erforderlich ist er nur, wenn genehmigungspflichtige Arbeiten anstehen: Dann verlangt die Bauordnung einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser für den Bauantrag. Sinnvoll sein kann er darüber hinaus, wenn Grundrisse neu gedacht werden sollen oder ein Denkmal besondere Gestaltung verlangt. Für die große Mehrheit der Sanierungen im Bestand, bei denen Leitungen, Bäder, Böden, Fenster oder die Heizung erneuert werden, reicht ein Generalunternehmer mit eigener Planung und Bauleitung. Die ehrliche Antwort hat also drei Stufen: Pflicht, sinnvoll, verzichtbar. Dieser Beitrag zeigt, welche Stufe für Ihr Projekt gilt und wie Architekt und Generalunternehmer zusammenarbeiten, wenn es beide braucht.
Wann ein Architekt bei der Altbausanierung Pflicht ist
Die Grenze zieht das Baurecht. Nach § 67 der Hessischen Bauordnung müssen Entwurfsverfasser, die Bauvorlagen für die genehmigungspflichtige Errichtung oder Änderung von Gebäuden erstellen, bauvorlageberechtigt sein. Bauvorlageberechtigt sind vor allem Architekten sowie Ingenieure, die in der Liste der Ingenieurkammer eingetragen sind. Ohne einen solchen Entwurfsverfasser nimmt die Bauaufsicht den Bauantrag gar nicht erst an.
Genehmigungspflichtig wird eine Sanierung typischerweise dann, wenn sie über das Erneuern des Bestands hinausgeht:
- Anbau oder Aufstockung. Neuer umbauter Raum braucht einen Bauantrag und damit einen bauvorlageberechtigten Planer.
- Nutzungsänderung. Aus Büro wird Wohnung, aus Scheune wird Wohnhaus: Die Änderung der Nutzung ist ein eigener Genehmigungstatbestand, auch wenn baulich wenig passiert.
- Eingriffe in die Gebäudehülle mit neuer Wirkung. Neue Fensteröffnungen, Gauben oder Balkone verändern das Gebäude und sind in der Regel genehmigungspflichtig.
Umgekehrt gilt: Reine Instandhaltung und viele Arbeiten im Innern sind genehmigungsfrei. Welche Vorhaben das im Einzelnen sind, listet die Anlage zur Hessischen Bauordnung abschließend auf, und im Zweifel beantwortet die Bauaufsichtsbehörde die Frage vor Baubeginn kostenfrei. Wichtig ist der Unterschied zwischen Genehmigung und Regeln: Auch genehmigungsfreie Arbeiten müssen alle technischen Vorschriften einhalten, etwa die Wärmeschutz-Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes, sobald mehr als 10 Prozent eines Außenbauteils erneuert werden. Welche Pflichten zusätzlich nach einem Eigentümerwechsel gelten, erklärt der Beitrag zur Sanierungspflicht beim Hauskauf.
Was der Architekt bei einer Sanierung übernimmt
Ein Architekt plant nicht nur Neubauten. Bei einer Altbausanierung liegt seine Stärke in vier Feldern. Er erstellt die Bestandsaufnahme und bewertet, was das Gebäude trägt und wo seine Schwächen liegen. Er entwirft, wenn Grundrisse verändert, Räume zusammengelegt oder ein Dachgeschoss ausgebaut werden soll. Er erstellt die Bauvorlagen und führt das Projekt durch das Genehmigungsverfahren. Und er kann die Bauüberwachung übernehmen, also die ausführenden Firmen kontrollieren, Termine halten und Leistungen abnehmen.
Die Leistungsphasen der HOAI ordnen diese Arbeit in neun Stufen, von der Grundlagenermittlung über Entwurf und Genehmigungsplanung bis zur Objektbetreuung. Entscheidend für Bauherren: Niemand muss alle Phasen beauftragen. Wer nur den Entwurf und den Bauantrag braucht, beauftragt genau diese Phasen und vergibt die Ausführung getrennt. Genau an dieser Schnittstelle beginnt die Arbeit des Generalunternehmers.
Was ein Generalunternehmer anders macht
Ein Generalunternehmer wie Atlas Projects übernimmt die Sanierung als Ganzes: ein Vertrag, ein Ansprechpartner, ein Festpreis, eine Bauleitung. Die Koordination der Handwerksbereiche, die beim klassischen Modell der Architekt gegen Honorar übernimmt, ist hier Teil des Auftrags. Die Ausführungsplanung für Bad, Elektrik, Heizung oder Trockenbau entsteht im eigenen Haus, auf Basis einer Bestandsaufnahme vor Ort.
Der zweite Unterschied liegt in der Verantwortung. Beim Einzelvergabe-Modell haften Planer und jede einzelne Firma getrennt, und wenn etwas schiefgeht, beginnt die Suche nach dem Verursacher. Beim Generalunternehmer gibt es für die gesamte Bauleistung einen Verantwortlichen, und die Mängelansprüche verjähren beim Bauwerk nach § 634a BGB erst nach fünf Jahren. Der dritte Unterschied ist die Geschwindigkeit: Weil Planung und Ausführung aus einer Hand kommen, entfallen die Schleifen zwischen Planungsbüro, Ausschreibung und Vergabe. Wie die Schritte einer Sanierung zeitlich ineinandergreifen, zeigt der Beitrag zum Ablauf und der Bauzeit einer Sanierung.
Das Entscheidungsraster: vier Fälle, vier Antworten
Aus unseren Projekten in Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet lassen sich fast alle Anfragen in vier Fälle sortieren. Das Raster fragt nur zwei Dinge: Wird in Statik oder Gebäudehülle eingegriffen, und braucht das Vorhaben eine Genehmigung?
| Fall | Typische Maßnahmen | Wen Sie brauchen |
|---|---|---|
| Erneuern im Bestand | Bad, Leitungen, Elektrik, Böden, Fenster im gleichen Format, Heizung | Generalunternehmer mit eigener Planung. Kein Architekt nötig. |
| Grundriss ändern | Wanddurchbruch, Räume zusammenlegen, Küche versetzen | Tragwerksplaner für die Statik, Generalunternehmer für Planung und Ausführung. Architekt nur bei gestalterischem Anspruch. |
| Genehmigungspflichtig bauen | Anbau, Aufstockung, Dachausbau mit Gauben, Nutzungsänderung | Bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser für den Bauantrag, dazu Generalunternehmer für die Ausführung. |
| Denkmal und besondere Gestaltung | Denkmalgeschützte Fassade, Stuck, aufwendige Umplanung | Architekt von Anfang an, Abstimmung mit der Denkmalbehörde, Ausführung durch erfahrene Sanierungsbetriebe. |
Das Raster zeigt auch, warum die Frage „Architekt oder Generalunternehmer" oft falsch gestellt ist. In den Fällen drei und vier ist die Antwort kein Entweder-oder, sondern ein Nacheinander: Der Architekt bringt das Projekt durch die Genehmigung, der Generalunternehmer baut es. Nur im ersten Fall wäre ein voll beauftragter Architekt tatsächlich doppelt bezahlt, weil Planung und Koordination bereits im Sanierungsauftrag stecken.
Was ein Architekt für eine Altbausanierung kostet
Seit dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs von 2019 und der HOAI-Novelle 2021 gibt es kein verbindliches Preisrecht mehr: Das Honorar richtet sich nach § 7 HOAI nach der Vereinbarung, die beide Seiten in Textform treffen. Die Honorartafeln der HOAI sind Orientierungswerte, keine Preisliste. Drei Stellschrauben bestimmen die Höhe:
- Anrechenbare Kosten. Je größer das Bauvolumen, desto höher das Honorar, allerdings unterproportional.
- Honorarzone. Bauen im Bestand gilt als anspruchsvoller als Standard-Neubau und wird höher eingestuft. Für Umbauten ist zusätzlich ein Umbauzuschlag vereinbar.
- Leistungsumfang. Nur Entwurf und Bauantrag kosten einen Bruchteil der vollen Begleitung von der ersten Skizze bis zur Abnahme.
Zwei Regeln sollten private Bauherren kennen. Wird kein Honorar in Textform vereinbart, gilt automatisch der Basishonorarsatz der HOAI. Und gegenüber Verbrauchern muss der Planer vor der Honorarvereinbarung in Textform darauf hinweisen, dass auch ein höheres oder niedrigeres Honorar als die Tafelwerte vereinbart werden kann. Fehlt dieser Hinweis, gilt für die Grundleistungen ebenfalls der Basishonorarsatz statt eines höheren Honorars.
Architekt und Generalunternehmer zusammen: so läuft es in Frankfurt
In der Praxis schließen sich beide Rollen nicht aus, sie ergänzen sich. Bei Atlas Projects beginnt jede Sanierung mit einer Bestandsaufnahme vor Ort, aus der ein Festpreis nach Aufmaß entsteht. Braucht das Projekt eine Genehmigung oder eine Tragwerksplanung, holen wir die passenden Planer dazu und stimmen Entwurf, Statik und Ausführung aufeinander ab. Die Projektleitung bleibt dabei in einer Hand: Unsere Bauleitung koordiniert Handwerker, Termine und Übergaben, bis zur dokumentierten Abnahme.
Für Eigentümer bedeutet das: Sie müssen die Frage „Architekt oder Generalunternehmer" nicht selbst entscheiden, bevor sie wissen, was ihr Gebäude braucht. Die Bestandsaufnahme liefert die Antwort. Zeigt sich dort, dass Ihr Vorhaben einen Entwurfsverfasser braucht, sagen wir Ihnen das offen, auch weil ein Bauantrag ohne ihn nicht einreichbar ist. Zeigt sich, dass Ihr Altbau vor allem eine saubere, koordinierte Erneuerung braucht, ist die Altbausanierung in Frankfurt mit Festpreis und fester Bauleitung der direkte Weg. Was bei einem Rückbau bis auf die Struktur zu beachten ist, beschreibt der Beitrag zur Kernsanierung.
Was Sie aus diesem Beitrag mitnehmen
- Ein Architekt ist bei der Altbausanierung nur Pflicht, wenn genehmigungspflichtige Arbeiten anstehen. Dann verlangt § 67 der Hessischen Bauordnung einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser.
- Für Erneuerungen im Bestand ohne Eingriff in Grundriss und Hülle reicht ein Generalunternehmer mit eigener Planung, Bauleitung und fünf Jahren Gewährleistung nach § 634a BGB.
- Bei tragenden Wänden braucht es immer eine Tragwerksplanung, aber nicht automatisch einen Architekten.
- Das Architektenhonorar ist seit 2021 frei verhandelbar. Ohne Vereinbarung in Textform gilt der Basishonorarsatz der HOAI.
- Architekt und Generalunternehmer sind kein Entweder-oder: Bei genehmigungspflichtigen Projekten plant der eine, der andere baut, und die Bestandsaufnahme zeigt, welcher Fall vorliegt.
Häufige Fragen
zum Thema.
Ist ein Architekt bei einer Altbausanierung Pflicht?
Nein, nicht grundsätzlich. Ein Architekt wird erst dann rechtlich nötig, wenn die Sanierung genehmigungspflichtige Arbeiten enthält, etwa einen Anbau, eine Aufstockung oder eine Nutzungsänderung. Dann verlangt die Hessische Bauordnung einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser für den Bauantrag, in der Regel einen Architekten oder einen eingetragenen Ingenieur. Sanierungen im Bestand, die Oberflächen, Leitungen, Bäder oder Heizung erneuern, ohne Grundriss und Gebäudehülle anzutasten, kommen ohne Architekten aus.
Was kostet ein Architekt für eine Altbausanierung?
Seit 2021 ist das Architektenhonorar frei verhandelbar, die Honorartafeln der HOAI sind nur noch Orientierungswerte. Die Höhe hängt von drei Dingen ab: den anrechenbaren Baukosten, der Schwierigkeit der Aufgabe und der Zahl der beauftragten Leistungsphasen. Wer nur Entwurf und Bauantrag beauftragt, zahlt einen Bruchteil der vollen Begleitung bis zur Abnahme. Wichtig für private Bauherren: Ohne Honorarvereinbarung in Textform gilt automatisch der Basishonorarsatz der HOAI.
Kann ein Generalunternehmer die Planung übernehmen?
Ja, bei Sanierungen ohne Genehmigungspflicht ist das der Normalfall. Der Generalunternehmer nimmt den Bestand auf, plant die Ausführung, koordiniert alle Handwerksbereiche und verantwortet das Ergebnis als ein Vertragspartner. Sobald ein Bauantrag nötig wird, zieht ein seriöser Generalunternehmer einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser hinzu, denn die Bauvorlagen darf nur dieser einreichen.
Was sollte man beim Sanieren eines Altbaus zuerst tun?
Am Anfang steht die Bestandsaufnahme, nicht der Materialkauf: Leitungen, Elektrik, Heizung, Dach, Feuchte und Statik werden geprüft, bevor eine Reihenfolge und ein Budget feststehen. Erst danach lässt sich seriös entscheiden, ob die Maßnahme eine Genehmigung braucht und ob ein Architekt, ein Tragwerksplaner oder ein Generalunternehmer mit eigener Planung der richtige Partner ist.
Braucht man für tragende Wände einen Statiker oder einen Architekten?
Für den Eingriff in tragende Wände braucht es immer eine Tragwerksplanung, also einen Statiker oder Bauingenieur, der den Durchbruch rechnet und den Nachweis der Standsicherheit erstellt. Ein Architekt ist dafür nicht automatisch erforderlich. Ob zusätzlich eine Genehmigung nötig ist, hängt von Gebäude und Umfang ab und sollte vor Beginn mit der Bauaufsicht geklärt werden. Die Ausführung übernimmt der Sanierungsbetrieb auf Basis dieser Planung.