Frankfurter Altbau-Epochen und ihre Kosten

Frankfurt hat fünf Wohnungs-Epochen, die in der Sanierung unterschiedlich kosten. Die Hauptunterschiede liegen in Deckenhöhe, Tragwerk, Sanitärführung und energetischem Zustand.

  • Gründerzeit (1870–1914). Das obere Ende der Spanne. Hohe Decken mit Stuck, Holzbalken, alte Stränge, oft feuchtes Sockelmauerwerk. Charakter-Erhalt treibt den Preis.
  • Zwischenkrieg (1920–1939). Oberes Mittelfeld. Solide Bauweise, oft Massivdecken, Stuck meist sparsamer. Bad und Küche brauchen Erneuerung.
  • Nachkriegsbau (1949–1970). Mittelfeld. Wenig Charme, dafür meist intakte Tragstruktur. Energetik und Stränge sind die großen Themen.
  • 70er- und 80er-Jahre. Unteres Mittelfeld. Oft schon einmal saniert, Schadstoff-Themen (KMF, alter Vinylboden mit Asbest) möglich.
  • Plattenbau / Großtafel (selten in Frankfurt).Das untere Ende der Spanne. Statik-Eingriffe schwierig, Grundriss-Änderungen meist nicht möglich.

Stuck und Dielen erhalten oder ersetzen

Stuck und Originaldielen sind die Seele einer Gründerzeit-Wohnung. Sie sind oft besser, als sie aussehen. Meist genügt Schutz beim Bauen, Sicherung beschädigter Partien und sauberes Aufarbeiten.

  • Stuckleisten sichern und nachgießen: ein niedriger dreistelliger Betrag pro Laufmeter, bei stark beschädigten Decken entsprechend mehr.
  • Dielen abschleifen, verfugen, ölen: ein zweistelliger Betrag pro Quadratmeter. Vorher Holzwurm- und Verformungs-Check.
  • Flügeltüren restaurieren: ein hoher dreistelliger bis niedriger vierstelliger Betrag pro Türblatt, je nach Zustand und Anzahl der Profilierungen.
  • Kassettentüren und Stuck-Türumrahmungen: ein dreistelliger Betrag pro Stück.

Stränge, Elektrik und feuchtes Mauerwerk

Die Substanz hinter den schönen Oberflächen ist meist veraltet. Wer einen Altbau seriös saniert, geht alle Handwerksbereiche an:

  • Strang-Erneuerung Wasser/Abwasser: macht erfahrungsgemäß rund ein Fünftel der Bausumme aus.
  • Elektrik nach VDE 0100: ein niedriger dreistelliger Betrag pro Quadratmeter. Bei aufgesetzten Stromschienen im Stuck-Erhaltungsbereich Aufpreis.
  • Heizung neu mit Wärmepumpe: ein niedriger bis mittlerer fünfstelliger Betrag für eine 100-m²-Wohnung; Gas-Brennwert liegt deutlich darunter.
  • Trockenlegung bei aufsteigender Feuchtigkeit:Horizontalsperre kostet einen niedrigen dreistelligen Betrag pro Laufmeter Wand, Sanierputz einen mittleren vierstelligen Betrag je Wohnung.
  • Schimmelsanierung nach BG Bau: ein hoher dreistelliger bis mittlerer vierstelliger Betrag pro Befund, je nach Größe und Schadensklasse.

Energetische Sanierung im Bestand

Altbauten haben die schwächsten U-Werte. Eine energetische Sanierung lohnt sich heute meist über die Heizkosten und über BAFA-Zuschüsse. Klassische Maßnahmen:

  • Innendämmung (bei Denkmal oft der einzige Weg): ein niedriger dreistelliger Betrag pro Quadratmeter Wand. Mit Calciumsilikat-Platten oder Holzfaserdämmung.
  • Fenster nach KfW-Standard: ein hoher dreistelliger bis niedriger vierstelliger Betrag pro Fenster (3-fach-Verglasung); die Denkmal-Restaurierung von Bestandsfenstern liegt noch etwas darüber.
  • Dachdämmung von oben: ein niedriger dreistelliger Betrag pro Quadratmeter Dachfläche.
  • Lüftung mit Wärmerückgewinnung: ein niedriger bis mittlerer fünfstelliger Betrag für eine 100-m²-Wohnung.

Denkmalschutz und Förderwege

Denkmalgeschützte Wohnungen sind nicht teurer, sie sind komplexer. Materialien müssen mit der Frankfurter Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden, Original-Fenster restauriert statt ersetzt, Stuckdecken bleiben Pflicht.

Dafür gibt es die Denkmal-AfA nach § 7i EStG: 9 Prozent der begünstigten Sanierungskosten können acht Jahre lang, danach weitere 7 Prozent vier Jahre lang abgeschrieben werden. Bei vermieteten Objekten ergeben sich daraus die vollen begünstigten Sanierungskosten über zwölf Jahre. Die genaue steuerliche Wirkung stimmen Sie mit Ihrem Steuerberater ab.

Mehr zu den Förderwegen finden Sie im Ratgeber zur Förderung 2026.

Warum die Substanz-Reserve doppelt zählt

Im Altbau ist das, was Sie nicht sehen, oft teurer als das, was Sie sehen. Hinter Stuckdecken können Bleileitungen liegen, unter Dielen alte Holzwurm-Befälle, in Wänden alte Bleirohre oder Faserzement-Lüftungsrohre mit Asbest.

Wir kalkulieren bei Gründerzeit-Projekten 12 bis 15 Prozent Substanz-Reserve in den Festpreis. Sie steht offen im Angebot und wird nur verbraucht, wenn echte Themen auftauchen. So vermeiden Sie böse Überraschungen mitten im Projekt.

Den vollen Leistungsumfang einer Atlas-Altbausanierung sehen Sie auf der Service-Seite Altbausanierung.

Service-ÜbersichtZur Leistung: Altbausanierung

Häufige Fragen
zum Thema.

Was kostet eine Altbausanierung in Frankfurt pro Quadratmeter?

Eine seriöse Altbausanierung in Frankfurt liegt 2026 im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich pro Quadratmeter. Der Wert hängt stark von der Epoche und dem Erhaltungszustand ab. Eine Gründerzeit-Wohnung mit Stuck-Erhalt, neuen Strängen und Innendämmung liegt im oberen Bereich, eine 70er-Jahre-Wohnung mit reiner Modernisierung im unteren.

Lohnt sich eine Stuck-Restaurierung?

In den meisten Fällen ja. Stuckleisten gehören zum Charakter und zum Wert einer Gründerzeit-Wohnung. Sicherung mit Schutzfolien, Nachgießen beschädigter Partien und sauberes Streichen kosten einen niedrigen dreistelligen Betrag pro Laufmeter. Im Verkaufsfall amortisiert sich die Investition oft im fünfstelligen Bereich.

Wie wird mit Asbest und KMF umgegangen?

Bei Verdacht beauftragen wir vor Sanierungsbeginn eine Laboranalyse. Bei positivem Befund wird die Entsorgung nach TRGS 519 (Asbest) oder TRGS 521 (KMF) durch zertifizierte Fachbetriebe durchgeführt und gesondert kalkuliert. Die Mehrkosten machen wir transparent, bevor wir weiterarbeiten.

Kann eine denkmalgeschützte Wohnung trotzdem saniert werden?

Ja, mit den richtigen Vorgaben. Originale Fenster werden restauriert statt ersetzt, Stuckdecken bleiben erhalten, Materialien werden in Absprache mit der Denkmalbehörde gewählt. Die Bauzeit verlängert sich oft um vier bis acht Wochen, dafür gibt es die Denkmal-AfA nach § 7i EStG als Sonderabschreibung.

Wie hoch ist die typische Substanz-Reserve im Altbau?

Wir setzen bei Gründerzeit- und Nachkriegsbauten 12 bis 15 Prozent der Bausumme als Reserve an. Bei 70er-Jahre-Häusern reichen 8 bis 10 Prozent. Die Reserve steht im Festpreis-Angebot offen ausgewiesen und wird nur verbraucht, wenn echte Substanzthemen auftauchen.